Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.09.2023 по делу № А33-7130/2021
Исковое требование: Признание недействительным соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков.
Решение суда: Требование удовлетворено. В ходе судебного заседания 07.04.2023 заявление о фальсификации протокола от 03.06.2019 № 3, одобряющего последующее заключение Соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 02.08.2019, было признано обоснованным, и суд исключил протокол от 03.06.2019 № 3 из числа доказательств по делу.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Как прокуроры могут противодействовать схемам захвата земель через аренду? Дело Шестуна А.В. как пример одной из схем захвата земель
(Щербатова С.)
(«Жилищное право», 2019, № 5; «Административное право», 2019, № 2) Распространенной попыткой обойти торги (и связанные с ними затраты) для получения земельного участка в аренду является внесение изменений в законно заключенные без проведения торгов договоры аренды, предусматривающих изменение вида разрешенного использования участка на более выгодный с коммерческой точки зрения. После этого «инвестиционный проект» фактически продается путем заключения договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Однако прокурор также может обратиться в суд в таких случаях.
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения. Доводы заявителя жалобы об отсутствии расторжения договора уступки прав и обязанностей от 06.06.2016 по договору аренды земельного участка от 15.09.2014 № 40/П ввиду фальсификации соглашения от 01.08.2017 о расторжении были отклонены судом кассационной инстанции, как не имеющие правового значения для разрешения данного спора с учетом установленных судами обстоятельств. Наличие не расторгнутого договора аренды земельного участка с истцом само по себе не приводит к недействительности заключенных арендодателем в отношении того же участка договоров аренды с другими лицами и не является основанием для истребования земельного участка у арендатора, владеющего им по другому договору аренды, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Также наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же имущества.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны договорились о подготовке и последующем заключении договора уступки прав и перевода долга (далее – основной договор) по договору № от « » 2024 г. на аренду недвижимого имущества, заключенному между Стороной-1 и . По основному договору Сторона-1 будет именоваться Цедент, а Сторона-2 – Цессионарий.
1.2. За уступаемое право по договору аренды Сторона-2 обязуется выплатить Стороне-1 денежные средства в размере долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа.
1.3. Оплата по условиям пункта 1.2. договора будет производиться Стороной-2 путем безналичного перевода средств на банковский счет Стороны-1 в порядке и сроки, указанные в настоящем и основном договорах.
1.4. Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в объеме и на условиях, действующих на момент подписания основного договора.
1.5. Сторона-1 подтверждает законность права требования, которое будет уступлено по основному договору, и возможность передачи Стороне-2 прав по указанному в пункте 1.1. договору аренды недвижимости.
1.6. Сторона-1 обязуется, что к моменту подписания основного договора все обязательства по договору аренды, указанному в пункте 1.1., включая оплату арендных платежей за прошедший период аренды, будут полностью и своевременно выполнены.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. В течение действия настоящего договора Сторона-1 обязуется не заключать аналогичных договоров и не совершать иных сделок с третьими лицами в отношении недвижимости, указанной в пункте 1.1.
2.2. Сторона-1 обязуется получить согласие собственника арендуемой недвижимости на заключение основного договора.
2.3. Сторона-2 обязуется перечислить на расчетный счет Стороны-1 денежную сумму, эквивалентную сумме в долларах США, в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты в соответствии с пунктом 5.2. настоящего договора, в течение определенного срока с момента подписания настоящего договора.
3. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН
3.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора уступки прав и перевода долга по договору аренды недвижимости (основного договора), который будет заключен в будущем.
3.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее « » 2024 года.
3.3. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, вторая сторона имеет право обратиться в Арбитражный суд г. с требованием о понуждении заключить договор.
3.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.
4. ФОРС-МАЖОР
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате чрезвычайных событий, таких как наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, разрушение коммуникаций и энергоснабжения, взрывы, произошедшие во время действия настоящего договора, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить.
4.2. При наступлении обстоятельств, указанных в пункте 4.1, сторона обязана без промедления уведомить другую сторону в письменной форме. Уведомление должно содержать информацию о характере обстоятельств, а также официальные документы, подтверждающие их наличие и, по возможности, оценку их влияния на исполнение обязательств по данному договору.
4.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит уведомление, предусмотренное в пункте 4.2, она обязана возместить другой стороне понесенные убытки.
4.4. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в пункте 4.1, срок выполнения обязательств по настоящему договору отодвигается на время действия этих обстоятельств и их последствий.
5. СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ
5.1. Гарантией выполнения Стороной-2 своих обязательств по этому договору является задаток, предусмотренный статьями 380 и 381 ГК РФ.
5.2. Задатком считается сумма денег, эквивалентная в долларах США, передаваемая Стороной-2 единовременно в подтверждение заключения данного Договора и в обеспечение его выполнения.
5.3. Оплата задатка производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
5.4. При заключении основного договора задаток, внесенный Стороной-2 в соответствии с данным договором, засчитывается в счет оплаты уступаемого права. Оставшаяся часть суммы, указанной в п.1.2. договора, перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.
5.5. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-2, задаток останется у Стороны-1.
5.6. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она обязана вернуть Стороне-2 задаток в двойном размере в течение от момента истечения срока, указанного в п.3.2. настоящего договора.
5.7. В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон, Сторона-1 возвращает Стороне-2 задаток при подписании соглашения о расторжении договора. Задаток возвращается в рублях в сумме, эквивалентной долларам США по курсу ЦБ РФ на день возврата.
6. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
6.1. Основной договор должен быть заключен в письменной форме и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке.
6.2. Расходы по государственной регистрации основного договора несет .
6.3. Сторона-1 обязуется выполнить все необходимые действия для получения предварительного согласия собственника недвижимого имущества – Арендодателя на заключение основного договора.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств по нему.
7.2. Договор может быть расторгнут по письменному соглашению сторон и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
7.3. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Актуальной темой для арендаторов земли является передача прав и обязанностей по договору аренды. В случаях простоя арендованных территорий или невозможности их целевого использования, можно передать участок нуждающемуся лицу. Для оформления этой процедуры следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами. Образец, представленный ниже, поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать два пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с текущим арендатором, уведомив собственника об изменениях. Сначала ознакомимся с бланками и нюансами их составления, а затем определимся, какой вариант подойдет для конкретного случая.
Скачать форму
Договор переуступки земельного участка подходит как для физических лиц для строительства дома, так и для юридических лиц для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Сначала убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)
После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Рассмотрим образец.
Образец шаблона
Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физическими лицами.
Здесь представлена информация об объекте. Следует обратить внимание, что уступка в образце требует согласия арендатора. Если этот вариант вам не подходит, используйте простой шаблон дополнительного соглашения. В разделе предмета указывается информация о земельном участке: находится ли он в муниципальной или частной собственности. Также заполняются данные об основном договоре аренды, возможность застройки, использование для ИЖС, возможные обременения, площадь и другие параметры.
Плата за уступку касается сделок, когда прежний арендатор передает права и обязанности по аренде земли. Этот платеж разовый, после которого финансовые операции будут осуществляться только между новым арендатором и владельцем земли. Это особенно важно, если продается муниципальный участок.
В данном разделе описаны обязанности по аренде после уступки. Вкратце, существенных изменений в существующем документе нет, поэтому продолжаем далее.
Срок действия уступки ЗУ соответствует основному договору, если прежний арендатор исключен. Если срок ограничен, по истечении уступки ЗУ возвращается прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — их можно увидеть в примере. Заключительный этап — подписание документа тремя сторонами, так как он считается договором со множественностью лиц.
Если вы арендатор и аренда длится 5 лет и более, можно поступить проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.
Бланк
Бланк соглашения об уступке состоит из 1 листа и имеет типовую форму. Чтобы скачать, перейдите по ссылке. При необходимости отредактируйте разделы. Он универсален и подходит как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.
Образец представлен в формате Word. После скачивания можно сразу вписать данные и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк вручную.
Пример заполнения
Шапка документа заполняется обеими сторонами соглашения. Для физических лиц указываются паспорта и ФИО, для юридических — название компании, представитель и документ, дающий полномочия выступать от имени организации.
Основной текст о переуступке говорит о передаче прав новому арендатору с сохранением всех условий. Главные пункты включают:
- отсутствие задолженности по арендной плате;
- гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
- срок аренды и платежи от нового арендатора начинают поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
- оплата регистрации в Росреестре регулируется в рамках бланка.
Подписав соглашение, прежний арендатор должен письменно уведомить владельца об изменении арендатора. После регистрации это звено исключается, и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.
Контакты:
Адрес: 119021, Москва, ул. Тимура Фрунзе, 16, стр. 3,
въезд со стороны Большого Чудова переулка
Телефоны:
Факс:
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения важную информацию. Наше правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг и предотвращая неконтролируемый рост стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации. С 01.01.2020 года сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик с квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На текущий момент в нашей стране существует лишь небольшое число высококвалифицированных сметчиков. Однако Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая организация России в области строительства, заранее позаботился об этом, и все наши специалисты прошли необходимую аттестацию. Таким образом, в нашем штате работает множество аттестованных профессионалов в сфере ценообразования и сметного нормирования.
Мы всегда готовы оказать вам поддержку в любых, даже самых сложных вопросах, связанных с обоснованием сметной стоимости строительства. Наши эксперты также помогут в разрешении спорных ситуаций, будь то с ведомственными и надзорными органами или в случае судебных разбирательств.
С уважением, Генеральный директор Волощук Елена Ивановна