Довольно часто возникает ситуация, когда после въезда в арендованную квартиру неожиданно выходит из строя бытовая техника – перестает функционировать стиральная машинка, телевизор или пылесос. Естественно, каждая сторона будет защищать свои интересы. Арендодатель утверждает, что передавал технику в идеальном состоянии, а арендатор настаивает, что поломка произошла из-за естественного износа.
Наиболее эффективный способ избежать таких спорных моментов – заключить договор аренды с детальным описанием всех условий. Если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, многое будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стала естественная изношенность или дефект, существовавший до заселения, арендатору необходимо обратиться в экспертную организацию, провести обследование и получить соответствующее заключение.
Кроме того, для избежания конфликтов специалисты рекомендуют обеим сторонам тщательно осмотреть квартиру перед заключением договора и задокументировать все изъяны, даже самые незначительные. В противном случае, при выселении можно столкнуться с неприятностями, выясняя причины, например, царапин на ламинате.
Затопление квартиры или пожар
Существует общее правило: если ущерб возник по вине арендатора, он устраняет его за свой счет; если не по его вине, то за счет собственника квартиры, соседей или управляющей компании (УК/ТСЖ). Поэтому в первую очередь необходимо определить источник возгорания или затопления.
Если причина внутри квартиры, следует выявить основную причину. Например, при неисправной проводке ответственность лежит на собственнике, который обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. Если же затопление произошло из-за неудачной замены крана арендатором, ответственность ложится на него.
Специалисты советуют тщательно проверять все обстоятельства и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Однако, в любом случае, определять виновного будет суд, оценивая все факты.
Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущества, следует обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон указывает, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартиры, и заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно Жилищному кодексу, арендатор:
- Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
- Не обязан оплачивать содержание общего имущества и коммунальные услуги;
- Не может заключать договор управления с управляющей организацией;
- Не имеет права участвовать в общих собраниях дома, которые предназначены только для собственников.
Таким образом, если вы арендуете жилье и к вам, например, обращаются жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте эту информацию собственнику.
В каких случаях можно выселить квартиранта
Закон защищает интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:
- Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
- Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, нанесли ущерб или разрушили квартиру.
- Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил офис или хостел в квартире.
- Помещение стало непригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.
Если серьезных нарушений нет, можно попытаться урегулировать ситуацию с арендаторами мирным путем. Однако следует помнить, что принудительно выселить людей невозможно – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. Если договор уже расторгнут, но арендаторы отказываются выезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить арендаторов по почте и через суд требовать компенсацию расходов.
Аренда квартиры: права нанимателя
Стоимость жилья в нашей стране такова, что аренда квартиры для многих является единственным выходом. К сожалению, права арендаторов часто нарушаются: собственники «закручивают гайки», понимая, что жильцы от них зависят. Как не стать жертвой более осведомленного в законодательстве владельца квартиры? И на что в принципе имеет право арендатор?
Определимся с терминами
Традиционно в этой сфере используются термины «арендатор» и «арендодатель», что подразумевает «аренду квартиры». Однако в Гражданском кодексе (ГК) нашей страны в разделе «Аренда» есть отдельная глава, посвященная жилым помещениям, и там используется термин «наем». Соответственно, корректнее говорить о «найме квартиры», и в дальнейшем в этой статье мы будем придерживаться более точного термина.
Для справки:
Наниматель — тот, кто снимает жилье.
Наймодатель — владелец квартиры, который ее сдает.
Договор найма — документ, подтверждающий наем квартиры, в котором прописаны все условия и договоренности, достигнутые нанимателем и наймодателем.
Важно! Правильнее всего заключать договор найма.
Однако, если вы заключили договор аренды, вы все равно сможете защитить свои права в суде, так как договор составлен в письменном виде и в нем прописаны все условия найма.
Можно ссылаться на то, что неточность термина — ошибка или даже умысел одной из сторон.
Договор — первым делом
Закон обязывает нанимателя и владельца жилья заключать письменный договор найма жилого помещения (ст. 674 ГК). Кроме того, мы рекомендуем фиксировать все существенные договоренности с наймодателем (сроки оплаты, порядок возврата задатка, количество визитов с проверками в месяц) в письменном виде. Это защитит от неприятных ситуаций, так как все спорные вопросы будут прописаны и заверены. Такая практика выгодна обеим сторонам, так как договор служит доказательством в случае нарушения чьих-либо прав.
Многие владельцы квартир предпочитают договариваться с нанимателями устно, чтобы избежать уплаты налогов при заключении официального договора. Не соглашайтесь на такие условия.
Договор — это ваша гарантия соблюдения оговоренных условий. В нем указывается срок, на который он заключается. В противном случае договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть расторгнут за три месяца по инициативе одной из сторон.
Для справки:
Иногда проживание в чужой квартире осуществляется без оплаты (например, если вы пользуетесь жильем друзей, пока они находятся в отъезде). В этом случае может потребоваться документ, подтверждающий право нахождения на чужой жилплощади — например, если нужно вызвать слесаря или сантехника. Для этого заключается безвозмездный договор.
Важно! Рекомендуем при заключении договора составить опись имущества в квартире с пометками о его состоянии (работоспособности) и подписать этот документ с владельцем. Это поможет в дальнейшем избежать несправедливых обвинений в порче имущества.
При расторжении договора также желательно составить опись имущества и провести анализ состояния квартиры, чтобы у наймодателя не было повода через какое-то время подать в суд из-за якобы сломанных техники или мебели.
Хорошо живем!
Заключив договор, вы получаете право на проживание в квартире на весь срок его действия и пользование всем находящимся в ней имуществом.
- Если состояние имущества, переданного вместе с квартирой, мешает его нормальному использованию, вы можете требовать устранения недостатков, возмещения расходов на ремонт (если производили его самостоятельно) или расторжения договора (ГК, ст. 612, п. 1). Поэтому перед оплатой убедитесь в исправности техники и мебели, а также в общем состоянии квартиры — если нужен ремонт, лучше заявить об этом сразу.
- Собственник квартиры обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем договору и его назначению (ГК, ст. 676, п. 1).
- Если наймодатель не предоставит имущество в указанный в договоре срок (или в разумный срок, если срок не указан), вы можете истребовать это имущество (ГК, ст. 398), а также потребовать возмещения убытков или расторжения договора.
- Ваши родственники, постоянно проживающие с вами, могут вселиться в квартиру с предварительного согласия собственника. На несовершеннолетних детей это условие не распространяется — они могут проживать с родителем без дополнительных соглашений (ГК, ст. 679).
- Вы имеете право подселить временных жильцов на срок до шести месяцев с согласия наймодателя. Он может отказать, если при вселении не будет соблюдено требование нормы общей площади жилого помещения на одного человека (ГК, ст. 680).
Вопрос оплаты
Платежи должны производиться по заранее оговоренному графику. Частое повышение платы не допускается.
- В договоре должны быть указаны размер оплаты, периодичность и сроки её внесения (ГК, ст. 614, п. 1, ст. 682, п. 1, 3). Наймодатель не может нарушать этот график, требовать плату до установленного дня (если не было просрочек по предыдущим месяцам), а также приезжать с проверкой без предварительного предупреждения.
- Если договор не предусматривает иного, повышение платы возможно не чаще одного раза в год (ГК, ст. 614, п. 3). Одностороннее повышение платы не допускается (ГК, ст. 682, п. 2).
- Понижение платы по вашему требованию возможно, если ухудшились условия проживания или по независимым от нанимателя причинам ухудшилось качество имущества (ГК, ст. 614, п. 4).
Содержание квартиры
Капитальный ремонт имущества осуществляет собственник квартиры. Косметический ремонт может производиться по согласованию с владельцем.
- Капитальный ремонт производится по согласованию или в разумный срок после возникновения необходимости (ГК, ст. 681, п. 2).
- Наниматель имеет право и обязан по договоренности с собственником жилья делать косметический ремонт квартиры или имущества (ГК, ст. 681, п. 1). На практике такие расходы часто вычитаются из очередной суммы оплаты за наем квартиры.
Важно! Условия, на которых осуществляется ремонт, желательно также прописать в договоре или письменно получить согласие на чётко описанные изменения в облике квартиры.
Продление и расторжение договора
Наймодатель не имеет права расторгнуть договор без предупреждения. У вас также есть преимущество при продлении договора.
- Наймодатель не может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Он может обратиться в суд, если наниматель ухудшает качество имущества или не платит в течение шести (для краткосрочного найма — двух) и более месяцев. Предварительно он обязан отправить письменное уведомление (ГК, ст. 687, п. 2).
- Наниматель имеет право расторгнуть договор досрочно, уведомив наймодателя за три месяца (ГК, ст. 687).
- Арендодатель вправе расторгнуть договор, если наймодатель чинит препятствия в пользовании имуществом, не производит капитальный ремонт или имущество оказывается непригодным для использования по причинам, не зависящим от арендатора.
- По соглашению сторон договор может быть расторгнут без предварительных уведомлений, буквально за один день.
- При продлении договора арендатор имеет приоритетное право перед другими. Если арендатор не нарушал договор, наймодатель обязан предложить ему заключить новый договор на тех же или иных условиях не позднее, чем за три месяца до окончания срока текущего договора.
Важно! Наймодатель может отказаться от продления договора только в том случае, если планирует не сдавать квартиру в аренду в течение следующего года. Если у вас есть подозрения, что хозяин квартиры хочет вас обмануть, это повод обратиться в суд.
Если предложение о продлении или расторжении договора не поступило, договор считается продленным на имеющихся условиях на тот же срок (ГК, ст. 684).
Кто оплачивает коммунальные услуги?
Иногда вопрос о том, кто должен оплачивать коммунальные услуги, вызывает споры. Включаются ли они в общую сумму аренды?
По закону все счета выставляются на имя владельца квартиры, и от его имени производятся все платежи. Однако на практике стороны договариваются, кто вносит плату и каким образом подтверждает произведенные платежи.
Важно! Согласовав порядок оплаты коммунальных услуг, включите соответствующий пункт в договор аренды — это поможет избежать недоразумений и конфликтов в будущем.
Стоит ли доверять риелторам?
И напоследок, хотим предупредить: риелторы, предлагающие посреднические услуги в таких сделках, зачастую не несут никакой ответственности. Поэтому рекомендуем самостоятельно проверять документы владельца, состояние квартиры и имущества в ней, договариваться об условиях договора. Повторим: информация, зафиксированная в договоре, является гарантией соблюдения ваших прав.
Оксана Моисеева
знает, как защитить свои интересы
Рассказываем, какие права имеют владелец и арендатор квартиры, и что им категорически делать нельзя.
Зачем нужен договор аренды
Арендатор и владелец квартиры подписывают соглашение о найме жилого помещения, которое обычно называют договором аренды. В документе стороны фиксируют права и обязанности, включая индивидуальные пожелания. При этом условия договора не должны противоречить законодательству. Например, в договоре можно прописать, что арендатор не имеет права держать в квартире животных. Но если арендатор нарушит это условие, владелец сможет выселить его только через суд.
Какие права остаются у собственника после сдачи жилья
Продать, подарить или заложить квартиру до окончания срока аренды
Собственник и арендатор заключили договор найма на 11 месяцев. Через полгода владелец решил продать квартиру и потребовал от арендатора освободить жилье.
| Неправильно | Правильно |
| Сказать, что нашел покупателя и арендатору нужно срочно съехать. | Передать арендаторов новому владельцу жилья. Условия найма остаются прежними. |
Договор аренды продолжает действовать после продажи квартиры. Меняется только наймодатель — им становится новый собственник.
Выселить родственников и друзей арендатора
Иногда собственник сдаёт квартиру одному арендатору, а фактически в неё заселяются многочисленные родственники арендатора. Если в договоре указано, что жилье арендует один человек, то именно он и должен проживать в квартире. Заселение третьих лиц считается нарушением.
Если арендатор хочет заселить в квартиру друзей или родственников, ему необходимо получить письменное согласие собственника.
| Неправильно | Правильно |
| Немедленно выгнать из квартиры посторонних жильцов вместе с арендатором. | Направить квартиранту письменную претензию и перечислить пункты договора, которые он нарушил. Дать арендатору десятидневный срок на выселение лишних жильцов. Если квартирант не выполнит условия претензии, — досрочно расторгнуть договор в судебном порядке. |
Под исключение попадают несовершеннолетние дети арендатора. Если собственник сдал жильё одинокой женщине, а в квартире с ней проживает ребёнок, — выселить несовершеннолетнего нельзя.
Потребовать возместить ущерб за испорченное имущество
Помимо договора найма, стороны составляют акт приёма-передачи квартиры. В документе описывают состояние квартиры и имущества.
Прежде чем подписать документ, квартиранту нужно проверить вещи и отметить в акте обнаруженные дефекты. Если этого не сделать, владелец квартиры может потребовать возместить ущерб за якобы испорченную вещь.
Например, у стеклянного столика отколот угол столешницы. Квартирант не обратил внимания на скол и подписал акт. Позже собственник может потребовать возместить ущерб — оплатить ремонт или выплатить стоимость столика, если он не подлежит ремонту. А если по акту обивка на диване была потёртая, то арендатор не обязан оплачивать перетяжку дивана.
Если собственник отремонтировал испорченную вещь, арендатор возмещает расходы на ремонт.
Бывает, что испорченную вещь нельзя отремонтировать. Тогда арендатор возмещает стоимость с учётом естественного износа. Например, цена сервировочного столика снижается на 12% за каждый год использования.
Если квартирант откажется возмещать ущерб добровольно, владелец может подать исковое заявление и включить в сумму иска расходы на судебные издержки.
Чего хозяин квартиры не может делать
Открывать дверь своим ключом
Некоторые наймодатели считают, что собственник может беспрепятственно входить в квартиру.
| Неправильно | Правильно |
| Входить в помещение, когда арендатора нет дома. | Позвонить в дверь и дождаться, когда его впустят. |
Арендатор хранит в квартире личные вещи. Поэтому несанкционированный визит владельца можно расценить, как нарушение неприкосновенности жилища. Если квартирант обратится в полицию или суд, владельца могут оштрафовать на сумму до 40 000 ₽ или заключить под стражу на срок до трёх месяцев.
Проверять квартиру в любое время
Обычно стороны договариваются, когда собственник приходит, чтобы проверить квартиру, например, каждое первое воскресенье месяца с 10:00 до 12:00 часов.
Однако некоторые владельцы пытаются застать арендатора врасплох — приходят поздно вечером или рано утром, не предупреждают о визите, меняют время посещения.
Однако некоторые владельцы пытаются застать арендатора врасплох — приходят поздно вечером или рано утром, не предупреждают о визите, меняют время посещения.