Аренда жилья регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. В отношении оттенков, не определенных в статьях данного раздела, могут применяться положения об аренде. В частности, продление договора аренды регулируется статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации. Он должен применяться исходя из срока, на который была расторгнута сделка.
В соответствии с положениями закона, собственник обязан уведомить арендатора о своем желании продлить договор на тех же или иных условиях или о намерении прекратить отношения через три месяца после окончания срока, на который закончился договор. Этот вид уведомления не является согласованным, поэтому его можно сделать в частной беседе. Однако рекомендуется использовать письменное уведомление, поскольку оно может послужить доказательством в судебном разбирательстве, если возникнут спорные обстоятельства. Этот вид уведомления следует использовать, особенно если работодатель не уверен в своих силах или у него возник спор.
Уведомления о продлении или непродлении договора аренды составляются в двух экземплярах. Один из них передается арендатору. Арендатор должен подписать оба экземпляра, чтобы подтвердить, что он был уведомлен. Владелец также может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о доставке.
В зависимости от срока, на который заключен договор, договор может быть разделен на
Продление должно осуществляться в соответствии со сроком, на который был расторгнут договор.
Продление краткосрочных договоров аренды
При наличии краткосрочных отношений одна из сторон должна подать заявление другой части о своем желании продлить действие документа на те же или иные сроки. После достижения консенсуса по этому вопросу часть сделки оформляется в письменном виде дополнительным соглашением.
Например, стоит отметить, что если дополнительное соглашение предусматривает продление срока договора за счет формулировки «срок объекта увеличивается на 10 месяцев», а суммарный срок превышает один год. и договор аренды преобразуется в долгосрочный. В таких случаях к правоотношениям применяются все положения, относящиеся к долгосрочной аренде.
Если стороны определяют новый срок, не превышающий 11 месяцев, путем заключения дополнительного соглашения, договор аренды остается краткосрочным. Для этого в тексте договора должно быть указано, что срок начинается с момента подписания дополнительного соглашения.
Положения статьи 684 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации не применяются к краткосрочной аренде. Если стороны не заявили о своем желании продолжить правоотношения или не согласовали условия, договор прекращается по истечении срока, в который он заканчивается.
Продление долгосрочных трудовых договоров
Если договор заключен на срок более одного года, арендатор имеет право его расторгнуть. Поэтому владелец должен сначала предложить продлить договор аренды. Только после отказа арендодатель может заключить договор с другим арендатором. Если владелец квартиры не намерен сдавать ее в аренду в следующем году, он имеет право не продлевать договор по истечении срока его действия. Однако если в этот период он заключит новый договор с другим арендатором, бывший квартиросъемщик имеет право обратиться в суд и получить компенсацию.
В случае долгосрочной аренды, если ни одна из сторон не заявила о своем желании продлить договор и стороны не осудили свои обязательства, договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок.
После продления долгосрочного договора аренды объект недвижимости продолжает находиться под обременением и подлежит перерегистрации в Росреестре.
Шаги по применению процедуры
Чтобы продлить договор аренды жилого помещения, стороны должны следовать следующему алгоритму
Для продления важно, чтобы соглашение было составлено в письменной форме. Это необходимо для того, чтобы зафиксировать правовые отношения между сторонами и послужить доказательством в суде, если в будущем возникнут неурегулированные разногласия. В документе должно быть четко указано, что
Подписывать дополнительные договоры должен тот же гражданин, который подписал основной договор. Они могут передать его другому лицу по поручению нотариуса.
Если срок действия основного договора истекает, целесообразно оформить дополнительный договор задним числом. Это позволит избежать споров, связанных с нерегулируемой арендой, и возможных судебных споров.
Виды договоров аренды или найма квартиры
Сдача квартиры в аренду — это сделка, основанная на условии, что контрагент (владелец помещения) сдает его в аренду другому жильцу.
Если стороной, арендующей квартиру, является гражданин, сделка называется наймом и регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и главами 8 и 9 Жилищного кодекса РФ. Если субъектом является организация, то сделка называется арендой и регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ и основными положениями об аренде.
Для заключения и продления договоров аренды и лизинга требуются аналогичные юридические процедуры.
Продление договоров социального найма
Законодательство, регулирующее правоотношения по социальному найму жилого помещения, не предусматривает иных способов продления сделки, кроме возобновления договора на новый срок (ст. 91.9 ЖК РФ). Основным условием для этого является соответствие нанимателя критериям, позволяющим оформлять такие сделки (пункт 1 статьи 91.3 ЖК РФ).
Если по истечении срока действия договора арендатор перестает соответствовать установленным законом условиям, можно провести повторные переговоры с ним, даже если отсутствует третье лицо, имеющее право на оформление данной сделки. В этом случае договор аренды заключается сроком на один год.
Долгосрочные договоры аренды
Договоры, которые изначально заключаются на срок более одного года, относятся к категории долгосрочных договоров, требующих государственной регистрации обязательств арендодателя.
Арендатор, заключивший долгосрочный договор, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это право ссудополучателя является основанием для всей дальнейшей процедуры продления срока договора.
Для обеспечения преимущественного права арендатора арендодатель обязан не менее чем за три месяца до окончания срока действия договора направить арендатору следующее уведомление (пункт 2 статьи 684 Гражданского кодекса РФ).
Предпочтительная форма уведомления — письменная, с ее помощью можно легко доказать, что владелец выполнил свои обязательства, если это потребуется. Рекомендуется составлять уведомление в двух экземплярах, при этом арендатор должен подписать копию экземпляра арендодателя.
Если арендодатель в уведомлении сообщает, что не будет продлевать договор, поскольку не желает сдавать жилье в следующем году, а затем заключает договор с другим арендатором, первоначальный арендатор имеет право подать иск. в суд о нарушении преимущественного права на заключение договора.
Если стороны не договорятся о продлении договора на условиях, указанных в уведомлении, договор аренды прекращается по истечении срока действия. При этом собственник вправе заключить новый договор с другим арендатором после прекращения договора аренды (статья 684 Гражданского кодекса РФ).
Если собственник в установленный законом срок (за три месяца) не уведомит арендатора о продлении или отказе от продления договора на иных условиях, а арендатор впоследствии не откажется от продления, договор считается заключенным. при условии, что он продлен на тех же условиях и на тот же срок (пункт 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Регистрация долгосрочных договоров в Федеральном реестре нотариусов
Законодательством не предусмотрена государственная регистрация договоров аренды независимо от срока их действия, однако ограничения права собственности (обязательства), вытекающие из договоров аренды, заключенных на срок не менее одного года, подлежат регистрации.
Заявление о регистрации ограничений права собственности (обременений) подается в Рослистор в месячный срок со дня заключения договора (статья 674, пункт 2 — части 2, 4 и 5 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон N 218-ФЗ, статья 51).
Действия арендатора по окончании срока договора
При продлении договора найма жилого помещения на тех же условиях наниматель не обязан уведомлять собственника о продлении договора, если собственник не предупредил о продлении договора на иных условиях за три месяца до окончания срока действия договора. В случае продления договора или отказа от продления договора договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (статья 684, пункт 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях наниматель должен
Если собственник возражает против продления договора на иных условиях, арендатор имеет право расторгнуть договор по истечении срока его действия.
При досрочном расторжении долгосрочного договора найма жилого помещения наниматель обязан письменно уведомить об этом собственника за три месяца (пункт 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сдача жилья в аренду предполагает обязанность арендодателя представлять налоговую декларацию и уплачивать налоговый сбор (п. 1(1)(1), ст. 229 Налогового кодекса РФ, п. 1).
Что должно быть предусмотрено в договоре аренды квартиры? Изучаем →.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налоги? Изучение →.
Дополнительные соглашения в договорах аренды
Стороны имеют право изменять и дополнять текст сделки. Закон не ограничивает стороны в количестве изменений и их частоте. В этом разделе вы узнаете, как составить дополнительное соглашение в договоре аренды о внесении изменений.
Когда можно изменить договор лизинга
Арендные правоотношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и общими положениями главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Городское законодательство руководствуется принципом свободы договорных отношений, который подразумевает свободное волеизъявление сторон при согласовании условий сотрудничества.
Если после заключения сделки стороны соглашаются скорректировать условия, изменение договора аренды оформляется дополнительным соглашением.
Перед отправкой дополнительного соглашения целесообразно направить письмо контрагенту, которому предлагается внести изменения. Письмо является подтверждением предварительного решения. Оно необходимо, если партнеры согласны с изменениями и не обжалуют их в суде.
Желательно отправить письмо двумя способами одновременно.
Полезная статья: как составить договор аренды квартиры между физическими лицами.
Какие изменения могут быть внесены?
Стороны оставляют за собой право изменить условия бессубъектной сделки. Объектом всегда является предоставление имущества в пользование. Допускается изменение одного помещения вместе с другим и его временное использование без изменения назначения.
Допускается внесение изменений в договор аренды жилого помещения или дополнение к договору аренды нежилого помещения.
Обе стороны имеют право подписать дополнительное соглашение в любое время до расторжения сделки. После расторжения сделки допускается подписание дополнительного соглашения о продлении сроков и условий к ранее возникшим отношениям между сторонами.
По теме: примеры договоров аренды нежилых помещений.
Когда требуется обращение в государственные органы.
Если основной договор зарегистрирован, то все дополнительные соглашения, подписанные сторонами, подлежат государственной регистрации. Уполномоченным органом по регистрации является Росреестр. Вес данные вносятся в реестр недвижимости.
В этом случае дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. Отсутствие регистрации не влечет его недействительности. Дополнительные соглашения к договорам аренды нежилых помещений, не зарегистрированные в Росреестре, действительны для сторон сделки, но недействительны для третьих лиц. Незарегистрированные изменения не влекут последствий (пункт 1 статьи 617, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) и могут затрагивать права и интересы третьих лиц, которые не знали об их последствиях. Факты совершения сделки и содержание ее условий.
Например, если арендодатель выдает арендатору разрешение на аренду, а затем продает здание, то дополнительное соглашение о выдаче разрешения теряет силу для нового арендодателя. Новый владелец вправе принять во внимание условия дополнительного соглашения.
Если основная сделка не зарегистрирована, нет необходимости регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды или любую другую сделку по аренде.
Если договаривающиеся стороны принимают решение об одобрении сделки, то форма дополнительного соглашения к договору аренды утверждается.