Право собственности на квартиру в ипотеке

Сборник ключевых документов по теме Права собственности на квартиру в ипотеке (нормативные акты, формы, статьи, консультации специалистов и многое другое).

• Право собственности:
• Аренда и обременение
• Обязанности по содержанию имущества
• Виндикационный иск и сроки давности
• Что такое виндикационный иск
• Определение владения
• Показать все
• Право собственности:
• Аренда и обременение
• Обязанности по содержанию имущества
• Виндикационный иск и сроки давности
• Что такое виндикационный иск
• Определение владения
• Показать все
• Жилье:
• Акт приема передачи квартиры по договору дарения
• Акт приема передачи квартиры после ремонта
• Амортизация жилого фонда
• Амортизация квартир в бухгалтерском учете
• Что такое апартаменты
• Показать все

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2023 год: Статья 245 «Определение долей в праве долевой собственности» ГК РФ «Указанные условия договора применительно к положениям статей 218, 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о правомерности действий Фонда, направленных на оформление равных долей граждан — участников договора социальной ипотеки в праве общей долевой собственности на приобретенную квартиру.

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 5 «Имущество, которое может быть предметом ипотеки» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Ссылка ответчиков на недопустимость обращения взыскания на заложенное имущество в виде квартиры, поскольку она является для них единственным жильем, судебной коллегией отклоняется, как основанная на неправильном толковании норм права, поскольку положения ст. 446 ГПК РФ, п. 1 ст. 2, ст. 5, п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» предусматривают возможность обращения взыскания на квартиру, если она является заложенным имуществом по договору об ипотеке, вне зависимости от того, является ли она единственным жилым помещением, принадлежащим на праве собственности физическим лицам.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Ситуация: Как приобрести жилье по военной ипотеке?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Если для приобретения жилья вы используете ипотечный кредит, представьте в банк документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности на жилое помещение (ДУДС) и ипотеки в пользу банка. На основании этих документов банк должен перечислить денежные средства за приобретенное жилье (п. п. 21, 22, 43, 64, 65 Правил).

Статья: Применение ипотеки при долевом строительстве: тенденции и перспективы
(Нарайкин О.В.)
(«Право и экономика», 2023, N Главный недостаток ипотеки — права собственности на жилье относятся залогодержателю до погашения всей суммы (стоимость объекта, выплаты по процентам и прочее).

Нормативные акты

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 20.10.2022)
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 41.1. Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, в многоквартирном доме, включенном в границы территории, подлежащей комплексному развитию

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90
Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ, владелец квартиры не имеет права отчуждать свою долю в праве на общее имущество многоквартирного дома, а также осуществлять другие действия, ведущие к передаче этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в статье 75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается вместе с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Эти нормы следует применять и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и/или доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, даже если в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

Ипотечная недвижимость: что нужно знать о праве собственности

В настоящее время разнообразные ипотечные программы сделали возможным приобретение недвижимости в Москве даже при наличии неблагоприятной кредитной истории.

Например, Банк Нота проявляет лояльность к таким обстоятельствам при выдаче ипотеки, поскольку данный кредит является обеспеченным. Решение приобрести недвижимость в ипотеку вынуждает задуматься о многих нюансах и искать ответы на юридические вопросы, такие как право собственности, права банка и заемщика и т.д. Кто фактически будет собственником при ипотеке? Давайте разберемся в этом вопросе.

Права банка на ипотечную квартиру

При покупке квартиры с использованием ипотеки, банк (и Банк Нота не исключение) выступает в качестве залогодержателя. Законодательство варьируется в разных странах, но в целом владелец квартиры, приобретенной с помощью ипотеки, является заемщиком или ипотекодержателем до полного погашения кредита. В течение периода выплаты кредита банк обычно сохраняет право на залог недвижимости до тех пор, пока заемщик не выплатит весь кредит. Это означает, что банк имеет право на продажу квартиры, если заемщик не сможет выполнить кредитные обязательства. Тем не менее, несмотря на наличие ипотеки, заемщик сохраняет юридическое право владения квартирой и может использовать ее в соответствии с условиями кредитного договора и местными законами. Он также несет обязательства по обслуживанию кредита и выплате процентов банку. По мере погашения задолженности и выплаты кредита заемщик постепенно увеличивает свою долю в квартире, пока полностью не выплатит ипотечный кредит. После полного закрытия кредита заемщик становится полноправным собственником ипотечной недвижимости.

Ограничения на владельца ипотечного жилья

1. Финансовые ограничения. Заёмщик должен регулярно вносить взносы в финансовое учреждение, которое выдало кредит, для погашения задолженности. Эти выплаты являются основными финансовыми обязательствами, которые необходимо соблюдать, чтобы сохранить право собственности на жилье.

2. Ограничения на использование недвижимости. Например, владелец может быть обязан проживать в жилье в течение определенного срока в зависимости от условий кредита, а не сдавать его в аренду. Также могут существовать ограничения на коммерческое использование или изменение предназначения собственности.

3. Ограничения на финансовые операции. Владельцу ипотечного жилья может быть запрещено использовать его как залог для получения других кредитов или займов.

4. Обязательное страхование недвижимости. Это включает страхование от пожаров, стихийных бедствий и других повреждений.

5. Ограничения при продаже или передаче права собственности. Продажа недвижимости может быть ограничена сроками кредита, требованиями кредитора или необходимостью погашения остатка задолженности при продаже.

Важно отметить, что условия ипотечных кредитов могут различаться в разных странах и зависят от банка и самого договора. Рекомендуется получить консультацию у специалистов или у банка для получения точной информации о правах и обязанностях при использовании ипотеки.

Сдача в аренду

• заявление;
• договор аренды;
• письмо от страховой компании о согласии на покрытие рисков;
• если ипотека использовалась с государственными субсидиями (например, материнский капитал), потребуется согласование с органами опеки.

«Не стоит игнорировать условия договора и не уведомлять кредитора о планируемых действиях с заложенной недвижимостью. Он в любой момент может потребовать полного досрочного погашения долга. Лучше уведомить банк, даже если это не указано в договоре», — подчеркивает аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.

Регистрация других людей

Закон не запрещает прописывать в квартире, купленной в ипотеку, близких родственников: детей, супруга или супругу. Однако банк может установить условия регистрации в кредитном договоре и потребовать согласование процедуры.

Кто собственник квартиры, купленной в кредит? Основные вопросы

Кто является собственником квартиры, приобретенной в кредит? Может ли банк отобрать квартиру? Рассмотрим, можно ли сдавать или продавать ипотечную квартиру.

Вокруг слова «ипотека» существует много мнений. Одно из них — банк в любой момент может выселить заемщика из квартиры. Однако, приобретая жилье в кредит, вы сохраняете право собственности на купленную квартиру. Есть некоторые ограничения, которые нужно учитывать.

Кто собственник квартиры, купленной в кредит — я или банк?

Конечно, право собственности на жилье принадлежит заемщику. Однако, оформляя собственность на квартиру при помощи кредитных средств, Федеральная служба государственной регистрации также регистрирует ипотеку на приобретенное имущество. В результате возникают ограничения для владельца недвижимости. Также невозможно продать жилье без согласия банка.

В каких случаях банк может продать ипотечную квартиру?

Ипотечное жилье может быть продано, если заемщик не в состоянии выплатить кредит и банку требуются средства для погашения его долга. Договор содержит условия, при которых может быть расторгнут. Обычно это три пропущенных платежа.

Однако банк обычно предпринимает действия после полугода просрочки. В договоре четко прописано количество пропущенных платежей, которые ведут к расторжению договора — чаще всего это три платежа. В реальности банк не всегда использует это право, обычно до расторжения договора доводит, если заемщик не платит полгода подряд. Любое нарушение условий договора также может стать причиной его расторжения и немедленного погашения кредита. Но обычно банк не прибегает к радикальным мерам из-за мелких нарушений, хотя подделка документов заемщиком может быть основанием для расторжения.

Есть ли у меня право продать ипотечное жилье?

Да, у вас есть такое право. Конечно, банк потеряет проценты по кредиту, но некоторые банки регулярно продают ипотечное жилье, удовлетворяя спрос на более крупное и комфортное жилье. Проданное жилье позволяет погасить задолженность. После продажи оформляется новый кредит, на который покупается другое жилье. Так что можно смело менять жилье на более комфортное при согласии банка.

Могу ли я сдавать в аренду ипотечное жилье?

Да, согласие банка необходимо, но некоторые кредиторы могут по-разному рассматривать этот вопрос. В случае неплатежеспособности заемщика банк может разорвать договор и реализовать ипотечное имущество. Продажа жилья, где проживают арендаторы, может быть сложной из-за их прав по закону, поэтому банк может вынужденно ждать, пока будет возможность реализовать залог.

Есть ли возможность прописать родственников в ипотечном жилье?

Согласно кредитному договору, без согласия банка это невозможно, хотя законодательство не запрещает прописывать родственников. Банки обычно не прерывают договора из-за этого, но лучше получить разрешение, чтобы не нарушать условия договора.

Могу ли я завещать ипотечное жилье?

Да, можете. Будучи собственником жилья, приобретенного в ипотеку, вы вправе передать его по наследству. Однако, стоит помнить, что в случае смерти заемщика непогашенный долг по ипотеке перейдет к наследникам.

Наследники обязаны продолжать выплаты по кредиту, предусмотренные договором, начиная с месяца, следующего за прекращением выплат банку, а не с момента вступления в наследство через полгода. В противном случае банк может аннулировать договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Что делать при просрочке платежей по кредиту?

В случае просрочки платежей следует незамедлительно связаться с банком. Если просрочка произошла по объективным причинам (болезнь, командировка, потеря работы), банк, вероятно, пойдет вам навстречу, и кроме штрафа, дополнительных санкций не будет. При снижении доходов также стоит обратиться в банк, чтобы договориться об отсрочке платежей или продлении срока кредита для уменьшения ежемесячных выплат.

Что делать, если собственник ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?

Важно застраховать свою жизнь и трудоспособность на такие случаи. При наличии страховки долг по кредиту будет покрываться за счет страховых выплат до момента выздоровления.

Можно ли изменить условия кредита?

Изменение условий кредита возможно. Если вы не можете выплачивать прежние суммы, обратитесь в банк. Он может предложить продление срока кредита, что уменьшит ежемесячные платежи. Также можно рассмотреть рефинансирование долга — получение нового кредита для погашения старого на более выгодных условиях. Внимательно изучите кредитный договор, чтобы понять свои права и обязанности.

Права, если есть ипотека

В 2019 году в России банки ежемесячно оформляют около 100 тысяч ипотечных кредитов на сумму 220 млрд рублей. Это сопоставимо с тем, как если бы все жители Элисты взяли ипотеку в августе, а в сентябре — все жители Реутова.

Когда банк предоставляет деньги на покупку квартиры, он берет ее в залог. Это означает, что банк может отобрать и продать квартиру, если заемщик не выполняет свои обязательства.

Квартира, купленная в ипотеку, является вашей собственностью, как и любая другая. Вы можете сдавать ее, делать ремонт, поселить там семью или указать в завещании.

Для тех, кто уже взял ипотеку или только собирается, приведены основные права ипотечников. Сохраните табличку со ссылками на нормативные акты, чтобы всегда иметь под рукой важную информацию.

В статье рассматриваются квартиры, так как на них чаще всего оформляют ипотечные кредиты. Правила для частных домов и земельных участков в целом аналогичны.

Объясняем сложные вопросы простым языком

Разбираем законы, касающиеся вас и ваших финансов. Раз в месяц присылаем письма с самой важной информацией.

Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности.

Продажа или дарение квартиры с согласия банка

Как это работает. Ипотечная квартира считается собственностью заемщика, а не банка. Однако право распоряжаться жильем ограничено. Продажа или дарение квартиры возможны только с согласия банка. Право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.

Существуют два способа передачи права собственности на квартиру:

1. продажа вместе с невыплаченным долгом, то есть перевод долга на другого человека;
2. погашение долга перед банком, снятие залога и последующая продажа квартиры.

Для продажи или дарения квартиры с оставшимся долгом требуется одобрение банка. На самом деле это проще, чем кажется. В этом случае заключается соглашение о переводе долга, в котором участвуют продавец, покупатель и банк. Покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать оставшийся долг по ипотеке. Важно помнить, что банк может не одобрить нового владельца квартиры.

Например, банк выдал ипотеку мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а он решил продать квартиру пенсионеру без официального дохода. Для банка это риск, и он может не согласовать сделку. Однако, если покупателем будет главный бухгалтер торговой сети с 10-летним стажем и зарплатой 65 тысяч рублей, банк может одобрить такого заемщика.

Есть и другой путь: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот возможные способы оформления сделки:

1. Взять кредит на погашение ипотеки, закрыть ее, продать квартиру и погасить кредит из денег, полученных от покупателя. В этой схеме есть проценты по потребительскому кредиту, но не нужно получать согласие банка. Если погасить кредит в течение нескольких дней, переплата будет небольшой.
2. Получить аванс от покупателя по договору купли-продажи — остаток он выплатит после снятия обременения. Здесь нужен предварительный договор купли-продажи и доверчивый покупатель. Требуется согласие банка, так как договор заключается до снятия залога.
3. Согласовать с покупателем, чтобы он перечислил деньги за остаток по ипотеке напрямую банку. Этот вариант надежнее, но требует участия и согласия банка. Обычно банки и риелторы хорошо знают, как это оформить.

В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и нюансы.

Банк не может запретить собственнику продавать квартиру, но может не одобрить сделку.

Пока в Росреестре есть отметка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне реально.

1. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не погашена?
2. Как снять обременение с квартиры.
3. Как оценить квартиру при ипотеке.

Сдать квартиру в аренду

Как это работает. Закон позволяет собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду без согласия банка. Обычно сдают внаем другим гражданам для проживания. Аренда же предназначена для юридических лиц.

Но это правило не всегда действует. В гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие условия, и действовать будут именно они. Если нужно согласие банка, его необходимо получить. Если ничего не сказано, квартиру можно сдавать без согласия.

Договоры могут отличаться. Проверяйте свой и не думайте, что везде написано одно и то же.

В договоре может не быть слов «наем», «аренда» или «сдавать квартиру». Но может быть указано, что заемщик имеет право передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора — или без него. Это и есть про наем и аренду.

Если сдавать квартиру без согласия банка, хотя договор этого требует, возможны разные последствия:

1. банк никогда об этом не узнает, а вы выплатите ипотеку за счет арендных платежей;
2. банк узнает и потребует досрочно погасить весь долг по ипотеке.
3. Как снять квартиру без обмана и посредников: советы и инструкция.
4. Как составить договор найма квартиры.
5. Где выгоднее купить квартиру в ипотеку для сдачи в аренду.

Делать ремонт по своему вкусу

Как это работает. Содержать квартиру в хорошем состоянии и проводить в ней ремонт — это обязанность владельца, даже если квартира находится в залоге. В квартире можно красить стены, клеить обои, менять окна и плитку на полу. Банк не имеет права указывать, каким должен быть цвет стен или тип напольного покрытия. Однако, все дорогостоящие ремонты и неотделимые улучшения также становятся частью залога.

При проведении ремонта нельзя допускать ухудшения состояния квартиры и снижения ее стоимости. Замена обоев, конечно, не навредит, но это важно учитывать при серьезных ремонтах, связанных с перепланировкой. Перенос стен и объединение комнаты с кухней могут усложнить продажу квартиры и повлиять на ее стоимость. Для банка это дополнительные проблемы. Поэтому в ипотечных договорах часто указывают, что перепланировка квартиры возможна только с разрешения соответствующих органов. К слову, это обязательное требование для всех владельцев квартир, а не только для ипотечных заемщиков. Проводить перепланировку без согласования нельзя.

Однако, если перепланировка проведена согласно всем правилам, то в ней нет ничего противозаконного. Запретить ее банк не может: это будет нарушением прав потребителя. Тем не менее, банк часто требует предварительного согласования работ, если характеристики квартиры существенно изменятся. Это также указывается в договоре.

Перепланировка изменяет технические параметры квартиры, что формально меняет объект залога. Например, из двухкомнатной квартиры делается трехкомнатная. В этом случае залог не снимается, и ипотеку необходимо продолжать выплачивать.