Приобретение жилья с использованием маткапитала и ипотеки. Как избежать проблем

31.05.2022 распечатать Родители обязаны выделить детям доли в купленной квартире или доме. Какие документы для этого потребуются, куда обращаться и какие правила действуют при покупке жилья в ипотеку с использованием материнского капитала?

С помощью материнского капитала можно приобрести жилые помещения, расположенные на территории РФ. Средства маткапитала можно использовать не только на покупку городской квартиры, но и жилого дома с участком. С 2020 года материнский капитал можно также потратить на приобретение недостроенного дома или его строительство.

Из жертв – в соучастницы: как россиянки отдают свой маткапитал мошенникам Читать далее…

Также за счет этих средств можно приобрести долю в квартире или доме. При этом у кого-то из членов семьи уже должна быть доля в этом жилом помещении (то есть семья после покупки становится собственником всего объекта), либо доля должна представлять собой как минимум отдельную комнату. Покупка доли, например, в однокомнатной квартире – не допускается.

Обратите внимание На ремонт в уже имеющемся доме и квартире маткапитал использовать нельзя. Это не считается улучшением жилищных условий. Материнский капитал также нельзя потратить на гараж или земельный участок. Однако его можно направить на погашение ипотечного кредита.

Какие документы нужны, чтобы выделить доли детям

То, как вы будете выделять доли детям – у нотариуса или самостоятельно – значения не имеет, комплект документов в обоих случаях будет одинаков: – паспорта обоих родителей, – свидетельства о рождении детей или паспорта, если кому-то уже есть 14 лет, – соглашение о выделе долей, – правоустанавливающие документы на жилье, – свидетельство о браке, – справка об оплате госпошлины за регистрацию недвижимости в Росреестре. Но лучше уточнять актуальный список документов по телефону горячей линии МФЦ или Росреестра.

Как составить соглашение о выделении долей

Соглашение о выделении долей можно составить самостоятельно в простой письменной форме. В нем обязательно должны быть указаны: – паспортные данные родителей и данные паспорта или свидетельства о рождении детей, – адрес объекта недвижимости, его характеристики, кадастровый номер, основания возникновения права собственности (ДКП, ДДУ), – информация о средствах материнского капитала – какая сумма использовалась на покупку, – размеры долей для каждого собственника, – сведения о дате и месте подписания соглашения и подписи сторон.

Куда обращаться, чтобы выделить доли детям

Подать документы для регистрации соглашения о выделении долей детям можно в МФЦ, в Росреестре или через нотариуса.

Обратите внимание Документы должны подавать все, кто участвует в сделке, лично. Присутствие детей до 14 лет необязательно. Если кто-то не может, например, отец отсутствует, документы за обоих родителей может подать мать, но только если от отца есть нотариальная доверенность, подтверждающая право совершения подобных сделок. Это касается и МФЦ, и Росреестра. Самый удобный вариант для подачи документов – обратиться в МФЦ. Копии или сканы делать не нужно, достаточно принести оригиналы документов и отдать их в окошко, сотрудники МФЦ все сделают сами.

В случае, если родители официально не женаты, выделять долю отцу ребенка не нужно. Соответственно, документы подает только мать. А если сделка оформляется нотариально, достаточно отдать нотариусу документы, и он сам подаст их на регистрацию.

Как распознать мошенников и не потерять маткапитал? Читать далее…

Можно ли выделить доли детям без нотариуса

Соглашение о выделении долей можно оформить самостоятельно в простой письменной форме или обратиться к нотариусу, но это не обязательно – только по желанию.

Жилье, приобретенное на материнский капитал, хотят защитить от изъятия за долги Читать далее…

С 31 июля 2019 года участие нотариуса не требуется, если в сделках с долями участвуют все собственники. Если речь идет о соглашении о выделении долей, в нем должны участвовать все собственники. Нотариальное заверение требуется только в случаях, когда сделка происходит без одного или нескольких собственников других долей.

МаткапОбнал: как не стать соучастником преступления Читать далее…

Например, если у человека есть доля в квартире и он решил её продать, подарить, обменять и так далее, но другие собственники сохраняют свои доли. Если все собственники совершают сделку одновременно, например, продают все свои доли, то есть квартиру целиком – нотариус не требуется.

Ограничение передачи маткапитала Читать далее…

Выделить долю только одному ребенку нельзя

Иногда родители приобретают жилье с использованием материнского капитала и хотят оформить его на конкретного члена семьи. Можно ли выделить долю только одному ребенку, на которого был выдан сертификат? Нет, это невозможно. Это распространенное заблуждение. Доли должны быть выделены всем членам семьи: матери, отцу и всем детям. При этом нет обязанности выделять доли в равных пропорциях, например, родители могут иметь большие доли, а дети – меньшие. Однако чаще всего доли выделяются в равных пропорциях – на количество членов семьи.

Обратите внимание, что жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, становится собственностью родителей и детей.

Если жилье покупалось в ипотеку

Если квартира приобреталась в ипотеку, доли детям можно будет выделить только после погашения кредита и снятия обременения с объекта.

Обратите внимание, что продажа квартиры, купленной в ипотеку с использованием материнского капитала, фактически возможна, даже если доли детям еще не выделены. Однако это риск для покупателя, поскольку те, кому не выделены доли, могут обратиться в суд, и сделка может быть признана недействительной. Если ПФР узнает о таком факте, он потребует вернуть маткапитал, а родители могут быть привлечены к ответственности за мошенничество. Продажа ипотечной недвижимости, купленной с маткапиталом, может стать проблемой и для продавца. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо выделить доли членам семьи, а для этого – погасить кредит.

Для решения этой проблемы есть несколько вариантов: – продавец находит средства на погашение ипотеки, выплачивает её, снимает обременение, выделяет доли детям, а потом продаёт. – продавец находит покупателя, который готов погасить ипотеку, после чего снимается обременение, выделяются доли детям и происходит продажа. Но для покупателя это рискованно. – родители возвращают материнский капитал в ПФР, после чего не обязаны выделять доли детям. Об этом «Газете.Ru» рассказал старший управляющий партнер юридической компании PG Partners, юрист Петр Гусятников.

Особенности покупки квартиры с использованием материнского капитала

Если семья решила продать квартиру, нужно выделить доли всем детям, независимо от возраста. Доли выделяются до продажи жилья.

Размеры детских долей

В законе отсутствуют конкретные указания на этот счет, но рекомендуется опираться на судебную практику. Ребенку должна принадлежать часть квартиры, стоимость которой соответствует его доле материнского капитала. Допускается большее значение, но не меньшее.

К примеру, семья из четырех человек приобрела квартиру за 4 млн рублей, используя материнский капитал в размере 466 617 рублей как первоначальный взнос. Делим сумму маткапитала на количество членов семьи: 466 617 / 4 = 116 654. Затем определяем, какую долю составляет эта сумма в общей стоимости жилья: 4 млн / 116 654 = 32,28. Таким образом, каждому ребенку следует выделить не менее 1/32 доли в квартире.

Получение согласия органов опеки

• Условия проживания детей не должны ухудшаться. Новая квартира или дом должны быть дороже предыдущего, а при равной стоимости детям необходимо выделить большие доли, чем были ранее.

При нарушении этого требования органы опеки могут обратиться в суд, и сделка будет признана недействительной. В этом случае все, что было получено по сделке, возвращается сторонам: продавцу — квартира, покупателю — деньги.

Проверьте недвижимость клиента перед сделкой с помощью сервиса Эксперт-проверка

Выделение долей при непогашенной ипотеке

Пленум Верховного суда постановил, что для определения долей в праве общей собственности не требуется получать согласие залогодержателя. Таким образом, родители могут выделить детские доли без уведомления банка.

Необходимость уплаты налога при продаже квартиры

Налог нужно платить, если недвижимость находилась в собственности меньше установленного срока:

• Менее пяти лет, если недвижимость была приобретена по договору купли-продажи или долевого участия. Исключение составляет единственное жилье, купленное по ДДУ. В этом случае достаточно владеть им три года.
• Менее трех лет, если недвижимость была получена по договору дарения, приватизации или ренты.

Как правильно рассчитать налог

Необходимо самостоятельно подать декларацию и заявить о праве на налоговый вычет, который уменьшит налогооблагаемую базу. Автоматически он не предоставляется.

Если стоимость продажи превышает 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права собственности на покупателя, есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу:

• Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, вы продали квартиру за 5 млн рублей, вычитаете из этой суммы 1 млн рублей. Налогооблагаемая база составляет 4 млн рублей. С этой суммы платится налог в размере 13%, что составляет 520 тысяч рублей.
• Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Например, вы купили квартиру за 3 млн рублей и продали за 5 млн рублей. Разница составляет 2 млн рублей, с которых нужно заплатить налог 13%, что равно 260 тысяч рублей.

Если стоимость продажи менее 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права собственности на покупателя, также можно использовать один из двух способов уменьшения суммы налога:

• Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Расчеты нужно вести не от стоимости продажи, а от 70% кадастровой стоимости.
• Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Из 70% от кадастровой стоимости вычитаете сумму приобретения жилья. Налогом облагается 13% от полученной разницы.

Продажа квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Шаг первый

Предоставьте равнозначные детские доли в имуществе либо их материальную компенсацию. Согласуйте с покупателями и продавцами одновременные сделки продажи и покупки нового жилья.

Шаг второй

Подпишите предварительные договоры купли-продажи, указав доли, которые будут принадлежать детям, и получите разрешение от органов опеки и попечительства.

Также можно компенсировать продажу детской доли материально. Получите оценку стоимости детской доли, дождитесь одобрения от органов опеки, откройте банковский счет на имя ребенка и внесите туда средства. Ребенок сможет воспользоваться этими средствами после достижения 18 лет или родители — при покупке новой недвижимости в его интересах до совершеннолетия.

Шаг третий

• заявление родителей или законных представителей в органы опеки,
• паспорта всех совершеннолетних участников сделки и свидетельства о рождении детей,
• документы на недвижимость — кадастровый и технический паспорта, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН,
• правоустанавливающий документ по встречной сделке,
• разрешение от банка, если квартира в ипотеке,
• сертификат семейного капитала, использованный при покупке квартиры,
• согласие супруга или супруги на сделку,
• согласие совершеннолетнего ребенка, у которого есть доля в квартире,
• предварительные договоры купли-продажи,
• справку о строительной готовности объекта при участии в долевом строительстве.

Шаг четвертый

Получите разрешение органов опеки и попечительства и Социального фонда. Все сделки с участием несовершеннолетних совершаются только с письменного разрешения органов опеки. Документы рассматриваются в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Это документ от имени руководителя муниципального отдела органов опеки с его подписью.

Риски продажи квартиры, купленной с использованием маткапитала

Риск для продавца связан с нарушением требований ПФР. Если семья решила продать квартиру, часть стоимости которой была оплачена материнским капиталом, необходимо выделить доли в ней всем детям, независимо от их возраста. Только после этого можно оформлять сделку купли-продажи.

Если не выполнить это условие, сделку купли-продажи легко оспорить в суде. Судебная практика показывает, что невыделенные детские доли возвращаются своим фактическим владельцам, а средства материнского капитала — государству. Оспорить сделку могут как органы опеки, так и представители Пенсионного фонда РФ или сами несовершеннолетние.

Действуйте в соответствии со всеми требованиями законодательства и проводите сделку только после получения одобрения.

На что можно потратить материнский капитал:

• образование детей (в том числе дошкольное);
• формирование накопительной пенсии мамы;
• социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов;
• получение ежемесячной выплаты (если второй ребенок появился после 1 января 2018 года, а среднедушевой доход не выше двух прожиточных минимумов);
• улучшение жилищных условий (в том числе с помощью ипотеки), кроме ремонта.

Когда можно тратить маткапитал

По общему правилу распорядиться материнским капиталом на улучшение жилищных условий можно, когда ребенку, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на материнский капитал, исполнится три года. Однако если речь идет об ипотеке, этот срок выжидать не нужно — воспользоваться сертификатом можно сразу.

Как можно использовать материнский капитал для погашения ипотеки

Использовать материнский капитал для ипотеки можно несколькими способами.

1. Перечислить материнский капитал в качестве первоначального взноса.
2. Погасить материнским капиталом основной долг и/или проценты.

Ранее для использования материнского капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке необходимо было подать заявление в Пенсионный фонд. С 2020 года правила изменились: теперь можно сразу обратиться в банк, где одновременно оформить кредит и подать заявление на использование средств маткапитала. Банк сам передаст заявление в ПФР. Однако, в программе участвуют не все банки; список партнеров доступен на сайте ПФР.

Если квартира уже приобретена с использованием ипотеки, маткапитал можно направить на полное или частично-досрочное погашение задолженности. Второй вариант позволяет уменьшить срок выплаты или размер ежемесячных платежей.

Необходимые документы

Обычно банк помогает собрать необходимый пакет документов для подачи заявления. В него входят:

• заявление;
• паспорт заемщика;
• паспорт супруга;
• свидетельства о рождении (усыновлении) детей, паспорта детей старше 14 лет;
• договор купли-продажи или долевого участия;
• сведения о зарегистрированном объекте недвижимости из Единого государственного реестра недвижимости;
• сведения из кредитного договора или копия ипотечного договора.

Срок рассмотрения заявления

В Пенсионном фонде заявление рассматривается в течение десяти дней. В некоторых случаях срок может быть продлен до 15 или даже 20 рабочих дней, если потребуется запросить дополнительную информацию в других ведомствах. После одобрения заявления Пенсионным фондом, средства будут перечислены в течение пяти дней.

Основные моменты о погашении ипотеки с помощью маткапитала: кратко

1. Недвижимость должна быть куплена на территории РФ и быть пригодна для проживания.
2. Маткапитал можно использовать на первоначальный взнос, полное или частично-досрочное погашение ипотеки.
3. Маткапитал можно направить на ипотеку супруга, при условии выделения долей всем членам семьи. Доли детям должны быть выделены в течение шести месяцев после погашения ипотеки.
4. Маткапитал можно использовать и для обычного кредита, если он взят на улучшение жилищных условий.

Теги: Ипотека: как сэкономить, Как получить от государства деньги: пенсии, стипендии, пособия

n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >

nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >