Сборник ключевых документов по запросу Порядок купли-продажи квартиры (нормативно-правовые акты, формы, статьи, экспертные консультации и многое другое).
- Купля-продажа жилья:
- 3-НДФЛ при продаже квартиры
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ покупка квартиры документы
- Показать все
- Купля-продажа жилья:
- 3-НДФЛ при продаже квартиры
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2018
- 3-НДФЛ покупка квартиры 2019
- 3-НДФЛ покупка квартиры в ипотеку
- 3-НДФЛ покупка квартиры документы
- Показать все
Формы документов
Судебная практика
Сборник судебных решений за 2022 год: Статья 1154 «Срок принятия наследства» ГК РФ «При разрешении спора и отказе в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции, оценив доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и руководствуясь ст. ст. 15, 1111 — 1113, 1149, 1152 — 1154 ГК РФ, ст. ст. 17, 61 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, п. 95 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебной практике по делам о наследовании», исходил из того, что ФИО1 было известно о наследстве после смерти матери и о наследственном имуществе, зная о праве на обязательную долю, она не обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства, действуя по договоренности с наследником по завещанию ФИО3. При этом нотариусом соблюден порядок извещения ФИО1 об открытии наследства и порядок нотариального удостоверения сделки купли-продажи спорной квартиры.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Путеводитель по судебной практике. Купля-продажа. Общие положения. Согласно пункту 4.1 предварительного договора покупатель обязался до 17.05.2013 внести в кассу продавца или перечислить на его счет обеспечительный платеж в размере 500 000 руб., а также 500 000 руб. в качестве оплаты стоимости квартиры; оставшаяся сумма подлежала уплате равными частями — по 1 021 100 руб. в два этапа — до 30.06.2013 и до 30.12.2013.
Нормативные акты
Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1182
(ред. от 24.08.2004)
«О выпуске и обращении жилищных сертификатов» минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты.
Федеральный закон от 21.12.1996 № 159-ФЗ
(ред. от 04.08.2023)
«О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2024) В случае, если сделка купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет выплаты, признана судом недействительной или к ней применены последствия недействительности ничтожной сделки, получатель выплаты подлежит восстановлению в списке начиная с даты первоначального включения его в список в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и средства выплаты подлежат возврату в бюджет соответствующего субъекта Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Если сделка купли-продажи жилого помещения с использованием мер социальной поддержки признается недействительной, возврат средств осуществляется на основании решения суда в соответствии с гражданским законодательством.
Как безопасно купить или продать квартиру
Ввиду большого количества мошенничеств на рынке недвижимости, связанных с заключением сделок в простой письменной форме, нотариальное удостоверение договора представляется наиболее надежным способом оформления сделки. Также, закон предусматривает обязательное участие нотариуса в некоторых случаях:
· продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или ограниченным в дееспособности лицам;
· сделки, касающиеся распоряжения недвижимостью под опекой;
· при заключении предварительного договора купли-продажи, если нотариальная форма обязательна для основного договора.
По взаимному согласию сторон можно заверить у нотариуса любую сделку с недвижимостью.
Это поможет удостовериться в законности и юридической безопасности сделки, а также обеспечить имущественные гарантии участникам, так как нотариус несет полную имущественную ответственность за свои действия.
Перед подписанием договора купли-продажи участники должны убедиться в правильности всех документов на квартиру и согласованности условий. Покупателю важно проверить дееспособность продавца, его право собственности (выписку из ЕГРН, документ-основание права собственности), убедиться, что квартира не заложена и не является предметом судебных разбирательств, а также уплачены все налоги и коммунальные платежи. Продавцу также важно убедиться в дееспособности покупателя и соответствии его намерений волеизъявлению. В этом может помочь нотариус, запросив необходимые сведения в государственных органах и службах, установив дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц (например, застройщик может быть собственником квартиры), а также полномочия представителей.
Смена собственника квартиры происходит на основании договора купли-продажи. Такой договор считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, если сделка оформляется в простой письменной форме. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности, это касается и нотариальной формы, которая может быть обязательной по закону или по соглашению сторон.
Существенные условия договора купли-продажи квартиры:
· предмет договора, то есть квартира, информация о ней (кадастровый номер, адрес и др.);
· цена недвижимости, согласованная сторонами;
· перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после заключения сделки (например, по завещательному отказу).
Договор может предусматривать оплату в рассрочку или в кредит, в этом случае в документе указывается график платежей. Важно согласовать способы расчета по сделке, и наиболее надежным для всех участников вариантом является депозит нотариуса. Публичный депозитный счет нотариуса защищен от банкротства банка или отзыва лицензии, граждане гарантированно получат свои деньги.
Для регистрации перехода права на квартиру необходимо подать заявление в регистрирующий орган. Если сделку удостоверяет нотариус, то эта процедура входит в его обязанности. Нотариус направляет заявление в Росреестр в день совершения нотариального действия, если иные сроки не установлены договором купли-продажи. Срок регистрации нотариально удостоверенной сделки — 1 день, 3 дня — если документы подаются в бумажной форме. При заключении сделки в простой письменной форме, граждане должны сами пройти процедуру регистрации, подготовив пакет документов и обратившись в МФЦ.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры через нотариуса
Нашли квартиру своей мечты, но продавец вызывает сомнения? Обезопасить себя и свои средства поможет нотариус. Когда стоит обращаться к нему и оправдана ли экономия на его услугах? Об этом по порядку.
- Когда нужно обращаться к нотариусу
- Если собственником квартиры является несовершеннолетний
- Если квартиру приобретают супруги, распределяя доли
- Если дольщик продает свою часть квартиры
- Если собственник имеет ограниченную дееспособность
- Если заключается договор ренты
Далеко не всегда необходимо заверять сделку купли-продажи у нотариуса
Когда нужно обращаться к нотариусу
Покупка квартиры — важное и ответственное событие. Неправильное оформление сделки может привести к серьезным финансовым потерям.
Нотариус осуществляет независимую проверку документов и сделки. Все чаще продавцы и покупатели обращаются к нему, чтобы защититься от мошенничества. Кроме того, нотариусы предлагают дополнительную услугу — расчет через их депозит, что гарантирует безопасность передачи денег.
На первичном рынке сделка заключается с застройщиком (юридическим лицом), поэтому заверение не требуется. Однако при заключении договора купли-продажи между физическими лицами нотариус играет важную роль, так как сделки на вторичном рынке часто включают множество нюансов.
В некоторых случаях без нотариального заверения сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной. Итак, когда необходимо обратиться к нотариусу?
Если собственником квартиры является несовершеннолетний
Родители Саши, которому только исполнилось 12 лет, решили продать квартиру, которую бабушка завещала ему. Саша является собственником этой квартиры.
В этом случае родители обязаны обратиться к нотариусу, который должен убедиться, что интересы Саши защищены. Но перед этим родители должны получить согласие на сделку от органов опеки. Если бы родители решили купить квартиру на имя Саши, нотариальное заверение не потребовалось бы.
Если квартиру приобретают супруги, распределяя доли
Мария и Владислав, состоящие в браке несколько лет, решили купить новую квартиру и распределить доли, чтобы обезопасить свои вложения в случае развода.
В этом случае без нотариуса не обойтись. Мария и Владислав должны обратиться к нему. Если бы супруги заранее заключили брачный договор, где прописали имущественные интересы каждого, дополнительная юридическая услуга не понадобилась бы.
Часто о покупке квартиры задумываются молодые семьи, но не у всех есть возможность выделить необходимую сумму. Совкомбанк всегда готов помочь. По программе «Детская ипотека» с господдержкой переплата за квартиру на первичном рынке составит всего от 4,09% годовых.
Молодой семье нужен дом, где будут расти счастливые дети, и куда всегда захочется вернуться. Совкомбанк ежедневно помогает осуществить мечту о собственном жилье сотням молодых семей с детьми по программе «Детская ипотека» с господдержкой. Квартиры на первичном рынке в ипотеку от трех до 30 лет.
Если дольщик продает свою часть квартиры
Инга, мама троих детей, решила заранее помочь своим детям. В квартире покойной матери она выделила долю для каждого ребенка. Старший сын Иван, окончивший институт, решил продать свою долю для финансирования своей свадьбы.
Льву и Майе пока не нужно продавать свои доли, поэтому Иван, планируя продать свою часть квартиры, должен обратиться к нотариусу. Без согласия брата и сестры Иван не сможет передать свою долю кому-либо. Однако, если Лев и Майя, уже достигшие совершеннолетия, поддержат брата и также решат продать свои доли тому же покупателю, нотариальные услуги не понадобятся. Стоит отметить, что все сделки с долями проходят через нотариуса. Это касается даже случаев, когда доля становится залогом при ипотечном кредитовании.
Если собственник ограниченно дееспособен
Артур страдает психическим заболеванием. Его опекун Андрей вынужден ездить через весь город, чтобы навещать подопечного, что занимает много времени и утомляет его. Поэтому он решил продать квартиру Артура и купить ему жилье поближе к своему дому.
Все договоры, касающиеся распоряжения недвижимостью ограниченно дееспособного гражданина, требуют нотариального участия. Нотариус проверяет законность сделки, что гарантирует её недействительность в будущем. Перед продажей опекун обязан получить согласие органов опеки, и сделка должна быть заверена нотариусом.
Если заключается договор ренты
Василиса, пожилая дама без детей, начала задумываться о своём будущем. Время идет, а ухаживать за ней некому. Она обратилась за помощью к соседке Лидии, которая иногда её навещает. «Дорогая, я старею. Боюсь, придет время, когда я не смогу выходить из дома. Мне некому помочь. Поэтому я предлагаю тебе следующее: ты будешь заботиться обо мне до конца моей жизни, а после моей смерти квартира станет твоей», — предложила Василиса. Лидия согласилась помогать старушке, а в случае официального договора платой за её заботу станет квартира. Обе стороны договорились, и женщины пошли к нотариусу для заключения договора ренты.
- при продаже и покупке доли квартиры;
- если собственник ограниченно дееспособен или несовершеннолетний;
- при передаче жилья в собственность в обмен на регулярные выплаты или содержание.
Кроме того, без нотариальной доверенности родственник или друг не может распоряжаться недвижимостью собственника даже с его согласием. Невозможно также официально подарить или завещать квартиру без участия нотариуса.
Мы рассмотрели ситуации, в которых нотариальное участие обязательно. Без него сделку могут признать недействительной и оспорить в суде.
В остальных случаях можно продавать и покупать квартиру без нотариуса. Однако закон не запрещает пользоваться его услугами.
Хороший способ обезопасить сделку — доверить её профессионалу. Нотариус проверит все документы и выявит возможные риски.
Также нотариус поможет составить договор купли-продажи, учитывая интересы всех сторон.
Перед заверением сделки нотариус тщательно проверяет все документы.
Что входит в компетенцию нотариуса
Как мы выяснили ранее, обязанности нотариуса включают не только заверение договора купли-продажи, но и проверку законности сделки.
- проверяет все документы и их подлинность;
- выявляет возможные обременения на квартиру;
- убеждается в дееспособности сторон;
- объясняет участникам суть сделки;
- помогает составить договор купли-продажи;
- заверяет сделку.
Как безопасно купить квартиру — порядок оформления сделки
Приобретение квартиры — задача не из простых. Даже если жилье мечты найдено, сделка может сорваться из-за неожиданных обстоятельств: неоплаченных коммунальных долгов, не выписанных жильцов (если речь идет о вторичном рынке) и так далее. Неожиданные проблемы могут возникнуть и после завершения всех формальностей. Рассказываем, как сохранить спокойствие и избежать лишних трудностей.
Что необходимо знать при покупке квартиры
Прежде всего, нужно учитывать три ключевых аспекта — цель покупки, местоположение и тип жилья.
Определитесь заранее, будет ли квартира сдаваться в аренду, планируется ли её перепродажа, кто именно будет в ней проживать. Решите, что для вас важнее — большая площадь или, к примеру, расположение, новостройка или жилье на вторичном рынке.
Если ваш выбор пал на новостройку, убедитесь, что у застройщика хорошая репутация, он соблюдает сроки и не имеет серьёзных нареканий. Проверьте учредительные документы (устав, свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет, выписку из ЕГРЮЛ), а также документы на дом (разрешение на строительство и проектную декларацию). При покупке жилья на вторичном рынке важно ознакомиться с характеристиками дома, узнать год постройки, проверить общее состояние, перекрытия, коммуникации, а затем — чистоту документов самой квартиры. Особенно, если речь идет о старом фонде.
Что касается местоположения, рассмотрите несколько районов, в которых есть необходимая для комфортного проживания инфраструктура, парки. Обязательно учитывайте транспортную доступность.
Какие документы нужны для оформления сделки
Особое внимание уделяйте проверке пакета документов, предоставляемого продавцом. Состав документов может варьироваться в зависимости от количества собственников, наличия несовершеннолетних детей и других факторов.
- Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
- Действующий паспорт. Если собственников несколько, каждому из них необходимо предоставить удостоверение личности;
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Технический паспорт;
- Документы, подтверждающие легальность всех предыдущих сделок с квартирой;
- Отсутствие задолженностей — последние оплаченные квитанции на оплату ЖКУ;
- Нотариально заверенная доверенность на посредника (если он есть), подтверждающая право заключать сделку и принимать деньги без участия владельца;
- Подтверждение того, что в квартире никто не прописан;
- Если продавец состоит в браке, согласие супруга/супруги на продажу квартиры;
- Нотариально заверенный отказ других собственников квартиры от прав на жилплощадь;
- Свидетельство о рождении ребенка + разрешение органов опеки и попечительства
Проверка истории квартиры
Это касается прежде всего правоустанавливающих документов. Если собственник продает квартиру в новостройке, нужно убедиться, что данные в договоре долевого участия или договоре переуступки, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, а также акте приема-передачи совпадают.
При перепродаже вторичного жилья защитить себя от иска предыдущих владельцев квартиры поможет расписка о получении денег или акт передачи квартиры.
Если квартира продается после приватизации, в сделке должны участвовать все долевые владельцы, либо продавец обязан предоставить нотариально заверенные согласия всех сторон.
Иногда квартиры передаются в дар, по обмену или решению суда. В таких случаях рекомендуется воспользоваться услугами риелтора и юриста, чтобы избежать мошенничества. В целом, на каждом этапе любой сделки лучше привлекать специалистов.
Тщательно изучите выписку из ЕГРН. Она позволяет узнать о наличии обременений на имущество, не находится ли жилье в залоге у банка или, например, под арестом.
Технический паспорт квартиры включает в себя характеристики и подробный план жилплощади, а также информацию о перепланировках. Если предыдущий владелец произвел изменения без согласования, у будущего жильца могут возникнуть проблемы с одобрением ипотеки.
Проверка участников
Процедура начинается с сопоставления данных: информация в паспорте и других документах должна совпадать. Внимательно проверьте удостоверение личности: совпадают ли первые две цифры коду города, где был выдан паспорт, присутствуют ли водяные знаки и оттиски, что указано в графе «место регистрации», есть ли отметки о детях и браке.
Чтобы избежать риска заключения сделки с недееспособным продавцом, попросите его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В этих документах должно быть указано, состоит ли владелец на учете. В противном случае родственники такого собственника могут попытаться отсудить у вас квартиру после ее покупки.
Как подготовиться к сделке
Когда все документы собраны и нет вопросов, можно готовиться к сделке. Рекомендуется заключить предварительный договор перед основным. Он нужен, чтобы закрепить за конкретным покупателем право на выкуп квартиры и снять её с продажи. В соглашении указывается согласованная стоимость и сроки реализации жилья.
Гарантом соглашения является внесение аванса или задатка. Важно понимать разницу: аванс возвращается, если сделка сорвётся, а задаток возврату не подлежит.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи включает следующую информацию:
- Дата;
- Паспортные данные сторон, включая регистрацию и ИНН;
- Перечень лиц, имеющих право пользоваться квартирой после покупки;
- Характеристики квартиры: метраж, адрес и кадастровый номер, информация из ЕГРН;
- Обоснование права собственности владельца;
- Гарантии продавца;
- Согласия других сторон (если есть);
- Обязанность сторон передать и принять квартиру после уплаты;
- Стоимость квартиры и подпись о полученных средствах;
- Порядок расчетов;
- Подписи сторон
Шаблон договора можно найти в Интернете или обратиться за помощью к юристам. Подробную информацию об оформлении документов, «подводных камнях» и получении ипотеки можно узнать на курсе Романа Бевзенко «Актуальные проблемы гражданского права: реформа ГК РФ» на Legal Academy.
Порядок продажи квартиры
Большая часть пути пройдена: мы заключили предварительный договор купли-продажи, подтвердили свои намерения внесением аванса или задатка, согласовали договор со всеми сторонами.
Следующий этап — заверение договора у нотариуса. Его услуги понадобятся в случае долевой продажи или наличия несовершеннолетнего среди собственников.
Нотариус не только подтвердит правовую сторону сделки, но и подаст заявление на регистрацию в Росреестр. Если делать это самостоятельно, помимо заявления потребуется оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Срок регистрации права собственности составит семь рабочих дней. Если подавать заявление через онлайн-формы, потребуется электронная подпись всех участников договора.
Оплату за квартиру можно произвести разными способами:
- Оплата наличными средствами — это ускоряет процесс, но повышает риск мошенничества;
- Оплата в банке — наличные проверяются сотрудником банка и зачисляются продавцу;
- Внесение денег на депозитарную ячейку банка — соглашение будет гарантом того, что продавец получит средства только после выполнения всех необходимых действий;
- Депозит нотариусу — если стороны договорятся о том, что оплата произойдёт только после регистрации перехода прав на квартиру;
- Регистрация обременения необходима в случаях, когда оплата осуществляется не единовременно, а в рассрочку. Для снятия обременения с квартиры потребуется подать заявление в Росреестр
Когда все обязательства сторон будут выполнены, продажа квартиры может считаться успешно завершённой для всех участников сделки.