Постановление Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.11.2023 N 88-20282/2023
Категория спора: Защита прав на землю.
Требования правообладателя: 1) Устранение препятствий в использовании земельного участка.
Требования правообладателя: 2) Устранение препятствий в использовании земельного участка.
Обстоятельства: Обе стороны владеют соседними земельными участками. На участке ответчика возведены хозяйственные постройки с нарушением градостроительных, санитарных и противопожарных норм.
Решение: 1) Дело направлено на повторное рассмотрение; 2) Дело направлено на повторное рассмотрение. Суд апелляционной инстанции не учел, что отсутствие требуемых противопожарных расстояний само по себе не представляет угрозы для жизни и здоровья, так как правила допускают уменьшение этих расстояний. Несоблюдение противопожарных требований может быть устранено мерами, предусмотренными пунктами 4.11 и 4.13 СП 4.13130.2013. Вопрос о возможности уменьшения противопожарных расстояний через проведение противопожарных мероприятий перед экспертом не ставился.
Постановление Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 06.03.2023 N 88-3707/2023
Категория спора: 1) Защита прав на землю; 2) Купля-продажа земли.
Требования правообладателя: 1) Устранение препятствий в использовании земельного участка.
Требования покупателя: 2) Обязание заключить договор.
Обстоятельства: Истец указал, что его участок граничит с участком ответчика. Ответчик возводил строения на территории истца без разрешительной документации, препятствуя использованию участка.
Решение: 1) Удовлетворено частично; 2) Отказано. Согласно экспертному заключению ООО «Приволжский центр экспертизы и оценки «ПрофЭкс» N 26/2021-3, принято судом как относимое и допустимое доказательство, спорная баня является вспомогательным объектом, предназначенным для бытовых нужд. Экспертом установлено, что противопожарные расстояния между хозяйственными постройками на смежных участках не нормируются. Однако было выявлено нарушение минимальных санитарно-бытовых расстояний от бани до смежного участка согласно требованиям СП 30-102-99 и СП 42.1330.2016, а также Правилам землепользования и застройки Городского поселения Сернур от 21.03.2013.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Ограждение земельного участка
(Подготовлено для системы КонсультантПлюс, 2024) Перед строительством дома или других сооружений по данной линии проверяются нормативы расстояний между зданиями, сооружениями и границей соседнего участка.
«Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем»
(выпуск 22)
(«Редакция «Российской газеты», 2019) Расстояние между жилым строением, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены дома, если отсутствует цоколь. Если выступающие элементы (эркер, крыльцо, навес и др.) выступают не более чем на 50 см от стены, расстояние измеряется от стены. При выступе более 50 см расстояние измеряется от выступающих частей или их проекции на землю (например, консольный навес крыши).
Нормативные акты
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153
«Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» Ответчик выступал против удовлетворения иска, акцентируя внимание суда на том, что торговый центр строится в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами, с учетом необходимого расстояния между постройками.
«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»
(утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Из-за несоблюдения указанного принципа были законно отменены принятые по делу судебные постановления по иску У. к В. о признании бани самовольной постройкой и обязательстве ответчика снести самовольную постройку за свой счет. Президиум областного суда, в частности, указал, что несоответствие местоположения построек сторон требованиям СП 30-102-99 относительно соблюдения расстояния до границы соседнего участка, а также СНиП 2.07.01-89 относительно расстояний между строениями не могло служить основанием для сноса спорных построек как самовольных, поскольку на момент их возведения названные нормативные акты не были приняты и, соответственно, застройщик не мог их нарушить.
На какие законы опираться
При строительстве на дачном участке необходимо руководствоваться не только положениями Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» и Градостроительного кодекса РФ, но и учитывать требования Сводов Правил, которые регламентируют подобные вопросы. Допустимое расстояние между домами и другими зданиями указано в СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты…» (далее – Свод Правил). Также следует учитывать СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения», который обновил ранее действовавшие СНиП 30-02-97.
Право возводить сооружения и заниматься благоустройством на дачном участке закреплено в ст. 263 ГК РФ.
Что будет за нарушение требований строительства
Если вы построили здание с нарушениями норм расстояний между домами в СНТ и эта постройка мешает соседям, они могут подать жалобу в местные органы власти или обратиться в суд. Если нарушение будет доказано (при несоблюдении нормативов), вас обяжут выплатить компенсацию и снести нарушающую постройку. Ее можно будет построить заново с учетом всех требований, но пользоваться первоначальной уже нельзя.
Так как наказание достаточно сурово и сопряжено с большими затратами времени и денег, лучше заранее уточнить, что разрешено и что запрещено законом. Если вы формально выполните все требования, соседи не смогут доказать, что вы им мешаете (даже если по субъективным причинам им что-то не понравится). Но, конечно, всегда лучше решать вопросы мирно. Если вы планируете серьезное строительство или перестройку, можно обсудить это с соседями и получить их согласие. Они, в свою очередь, могут оказывать вам ответную любезность. Таким образом, даже маленькие соседние участки будут застроены так, что владельцам будет комфортно.
Следите за новостями и подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Группа кадастровых инженеров и геодезистов
Мы занимаемся составлением документации для зданий и частных домов, проводим геологические изыскания земельных участков. Получаем документы для строительства частных домов и зданий.
С 2004 года нашей группой разработано огромное количество технических проектов жилых домов в Москве и Московской области.
Узнайте цены на работы
E-mail или телефон Например, pochta@mail.ru или +7 495 40-94-151 * или E-mail
Вид планируемых работ Например, оформление кадастрового паспорта на участок в Истринском районе * например, постановка на кадастровый учет или присвоение адреса
Перепланировки и техпланы БТИ
Технические документы БТИ и проекты перепланировок:
Проектирование частных и многоквартирных домов, инженерных сетей, автомобильных дорог и мостов.
Кадастровый учет и выписки из ГКН:
Межевание (межевой план, кадастровый план территории), уточнение и вынос границ на местности.
Инженерные изыскания для строительства
Геодезические и геологические инженерные изыскания:
Лабораторные исследования физико-химических свойств грунта и испытания на его механическую прочность.
Кадастровые работы под ключ
- Кадастровые работы
- Уточнение границ земельного участка
- Заключение кадастрового инженера
- Снятие с кадастрового учета
- Технический паспорт
- Межевой план
- Объединение земельных участков
- Проект межевания территории ПМТ
- Раздел участков
- Технический план
- Поэтажный план и экспликация
- Геодезические работы
- Инженерные изыскания
- Подключение коммуникаций
- Внесение изменений в ПЗЗ
- Землеустроительная экспертиза
- Экспертиза проектной документации
- Оспаривание кадастровой стоимости
- Снижение кадастровой стоимости
- Кадастровый паспорт
- Постановка на кадастровый учет
- Геодезические изыскания
- Геологические изыскания
- Экологические изыскания
- Ввод в эксплуатацию
- Топографическая съемка
- Оформление недвижимости
- Регистрация недвижимости
Гарантии
Мы гарантируем решение спорных вопросов при оформлении услуг и получение любой кадастровой документации
Оплата
Сроки оказания сложных услуг и размер скидок на объемные работы определяются индивидуально
Доставка
Обратная связь
- Готовность ваших документов Узнать о готовности документов и статусе выполняемых работ
- Пожаловаться на сотрудника Сообщить руководству о нарушениях в работе
- Коммерческое предложение Отправить предложение о сотрудничестве
Гордость компании
Скворцова Айгуль Гулюсовна, кадастровый инженер Истринского района.
Аттестат № 50-11-329Кондрашов Сергей Валерьевич, кадастровый инженер Истринского района.
Аттестат № 50-14-1015Может ли сосед построить дом вплотную к моему забору?
У меня дачный участок в Новой Москве. Приехала туда весной и обнаружила, что сосед построил двухэтажный дом вплотную к моему забору. Мой дом стоит в пяти метрах от границы участков, а окна второго этажа соседского дома теперь ровно на уровне моих.
Какие нормы действуют для ИЖС? Если сосед нарушил нормы, какие санкции к нему можно применить?
При строительстве дома необходимо соблюдать строительные, противопожарные и санитарно-технические нормы. Главное, чтобы дом был построен так, чтобы не нарушать права соседей и не создавать угрозу их жизни и здоровью. Суд будет исходить из этого, рассматривая, нарушены ли какие-либо нормы. Вот что можно сделать в вашем случае.
Где прописаны нормы строительства жилых домов
Основной документ, на который надо ориентироваться, — правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Их принимает местная администрация для конкретной территории. Например, есть ПЗЗ Москвы, Петербурга или Ярославля. Даже в небольших поселениях сейчас часто существуют такие правила.
- Максимальные и минимальные размеры участков.
- Минимальные отступы от границ участка для размещения строений.
- Максимальная этажность здания.
- Допустимый процент застройки участка.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не могут противоречить федеральным законам и разрабатываются с учетом всех строительных норм, действующих в России. Однако местные власти могут добавлять свои требования. Например, установить дополнительные нормы к размерам земельных участков и даже к внешнему виду зданий.
- Так, в Ростове-на-Дону разрешается строить жилой дом на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) при условии, что отступ от границ участка до стен дома будет не менее трех метров, а площадь участка — не менее двух соток.
- В Екатеринбурге также установлен отступ в три метра от границы участка, но минимальный размер участка под ИЖС в этом городе — семь соток.
В ПЗЗ предусмотрены различные требования для каждого вида разрешенного использования земли. Таких видов в классификаторе более ста, но для владельцев частных домов актуальны только четыре:
- Для индивидуального жилищного строительства — 2.1.
- Для ведения личного подсобного хозяйства — 2.2.
- Блокированная жилая застройка — 2.3.
- Для садоводства — 13.2.
Таким образом, в вашей ситуации необходимо ознакомиться с ПЗЗ Москвы и найти раздел с требованиями для ИЖС — код 2.1.
Нарушать ПЗЗ при строительстве запрещено — неважно, ведет работы профессиональная компания или владелец строит сам. Если построить дом с нарушениями, местные власти могут подать в суд, и придется устранять проблемы или даже сносить дом.
Кроме ПЗЗ существуют правила пожарной безопасности. Они регулируют не расстояние от дома до границ участка, а расстояние между домами. Это называется противопожарным разрывом или отступом. Он должен быть не менее шести метров, а конкретное расстояние зависит от материалов, из которых построены дома. Если дома кирпичные, разрыв меньше, а если деревянные — больше.
Противопожарные разрывы можно уменьшить, если обработать один или оба дома специальными негорючими составами или, например, построить противопожарную стену — это специальная обшивка фасада, препятствующая распространению огня.
За соблюдением противопожарных правил следит Госпожнадзор. Если не соблюдать отступы, он может оштрафовать владельца дома на сумму от 5000 до 15 000 ₽.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности.
Правила строительства частных домов в Москве
Согласно федеральным правилам планировки и застройки территорий малоэтажного жилищного строительства, рекомендуемый отступ от дома до границы участка — три метра. Это именно рекомендация, и власти конкретных городов могут её соблюдать, а могут и нет.
В Москве правилами землепользования и застройки минимальные отступы зданий от границ участков не установлены. Это означает, что ваш сосед не обязан соблюдать отступ в три метра от дома до забора. Согласно ПЗЗ, он имеет право строить вплотную. Также в ПЗЗ нет норматива на минимальную площадь земельного участка.
В то же время ПЗЗ Москвы не отменяют общие противопожарные нормы. Вам следует измерить расстояние не от забора до дома, а между домами, чтобы понять, соблюдается ли противопожарный разрыв.
Нарушать нормы о разрывах можно только в случае, если собственники обоих домов согласны на это. Они могут подписать соглашение и взять ответственность на себя. Если случится пожар, они понимали, что делают.
Каковы перспективы иска в суд
Хотя прямого запрета ставить дом вплотную в Москве нет, Верховный суд разъяснил, что при спорах суды должны оценивать разумность планировки. Если из-за близости дома нарушены права соседа, это неправильно.
п. 4—47 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29.04.2010 № 10/22
Иными словами, можно подать иск в суд, чтобы попытаться доказать, что соседний дом представляет угрозу. В вашем случае правила землепользования и застройки (ПЗЗ) не нарушены, и санитарные нормы, похоже, тоже соблюдаются. Вероятно, стоит ссылаться в основном на противопожарные нормы.
Если соседство категорически неприемлемо, можно подать иск о сносе. Однако шансов выиграть дело больше, если не требовать демонтажа всего дома, а просить устранить конкретные проблемы, мешающие нормальной жизни.
Вот несколько судебных историй из Москвы.
❌ Дома двух соседей стояли в нескольких сантиметрах друг от друга. Когда-то это было одно здание, но его часть снесли и перестроили, в результате получилось два отдельных дома. В некоторых местах расстояние между ними всего 35 см.
В 2013 году суд обязал владельца одного из домов переделать скат крыши, чтобы вода с него не портила фундамент другого дома. Однако собственник не выполнил решение и подал другой иск, требуя снести второй этаж соседского дома, демонтировать газовую трубу и изменить скаты крыши.
Жители второго дома не согласились и также подали иск в суд. Они заявили, что готовы переделать слив с крыши, но только если сосед заплатит за это 467 031 ₽. Кроме того, он должен компенсировать моральный вред в размере 200 000 ₽ и убрать кусты с границы участка.
Суд отказал всем сторонам. Судья сослался на ПЗЗ Москвы, где не прописаны отступы между домами. Судебная экспертиза показала, что угроза от соседства с газовой трубой надуманная, а осадки не влияют на фундаменты. Следовательно, компенсировать друг другу нечего.
✅ Женщина построила двухэтажный жилой дом площадью 153,8 м² на участке в пять соток, но Росреестр отказался зарегистрировать право собственности, так как не был соблюден трехметровый отступ от границ участка.
Суд назначил экспертизу для выяснения, есть ли нарушения правил пожарной безопасности. Эксперт подтвердил наличие нарушений, но указал, что это не мешает эксплуатации дома. Потребовалось лишь построить противопожарную стену.
Владелица дома провела реконструкцию на участке, и суд обязал ведомство оформить право собственности.
Департамент городского имущества Москвы не согласился с решением суда и обжаловал его в апелляционном суде. Однако суд подтвердил, что нарушения противопожарных норм можно устранить без реконструкции или сноса здания, и оставил решение в силе.
Апелляционное определение Московского городского суда № 33-38405/2021
Что в итоге
В вашем случае правила землепользования и застройки, на основании которых можно было бы добиться сноса дома, не нарушены.
Возможно, сосед при строительстве не соблюдал правила пожарной безопасности и не выдержал необходимое расстояние между домами. Вы можете обратиться в Госпожнадзор с заявлением. Эта структура на местах называется отделом надзорной деятельности и профилактической работы (ОНД и ПР) и редко принимает заявления электронно. Жалобу лучше подать на сайте главного управления МЧС региона, откуда она будет переадресована автоматически.
Если нарушение подтвердится, максимальный штраф для соседа составит 15 000 ₽.
Еще можно подать в суд. Если решение будет положительным, суд, скорее всего, обяжет соседа принять дополнительные меры, такие как обработка дома огнезащитным составом или установка системы автоматического пожаротушения. Маловероятно, что суд вынесет решение о сносе.
Также можно заявить в иске о других нарушениях. Например, если зимой снег с кровли соседа падает на ваш участок, это нарушает ваши права. В таком случае максимум, чего вы добьетесь, это решения суда о том, что сосед обязан переделать кровлю.
Расстояния от забора до построек на участке
Расстояние от строений до забора на дачных участках и землях под индивидуальную застройку (ИЖС) регулируется несколькими нормативными актами. К ним относятся Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, СНиП 30-02-97 с поправками 2018 года для СНТ, СНиП 2.07.01-89 и СП 53.13330.2011 для ИЖС. Помимо этого, действуют санитарные нормы СанПиН и противопожарные правила согласно Федеральному Закону 123-ФЗ, а также правила застройки и планировки дачных участков, регламентированные СП 53.13330.2019.
Часть этих нормативов носит рекомендательный характер, часть представлена как рамочные документы, позволяющие местным и региональным властям уточнять нормы. В реальности некоторые из них могут пересекаться, что вызывает вопрос о приоритетности. Окончательное расстояние от строений до забора определяется местной администрацией и руководством СНТ.
Допустимые расстояния от строений до забора
Отступы строений от забора на участке определяются требованиями к планировке с учетом следующих факторов:
- назначение строения и характеристики капитальной конструкции;
- санитарные нормы в отношении жилых, обитаемых и условно биологически активных объектов;
- пожарные нормы в зависимости от категории опасности и горючести материалов;
- требования к дистанции между объектами и границами участка, а также промежутками между самими строениями.
Дом
Расстояние от дома до забора в СНТ и ИЖС должно составлять не менее 3 метров от цоколя, пристроек и иных габаритных элементов, которые являются частью конструкции строения.
Подробнее
Баня
Расстояние от бани до забора или межевой линии участка должно быть от 1 до 3 метров в зависимости от типа водоотвода. При подключении к центральной канализации и отводе воды в отдельный коллектор достаточно оставить 1 метр. При отводе воды на грунт или в открытый дренаж у строения расстояние должно быть 3 метра. Важно, чтобы свес крыши направлял талые и дождевые воды не в сторону соседей.
Подробнее
Гараж
Расстояние от гаража до забора соседнего участка должно быть не менее 1 метра. Гаражом считается конструкция, предназначенная для стоянки транспорта, если она имеет крышу.
Подробнее
Беседка
Минимальное расстояние от беседки до забора установлено в 1 метр. Если в беседке есть мангал для открытого огня, минимальный интервал следует уточнить в администрации или правлении СНТ.
Подробнее
Сарай
Расстояние от сарая до забора должно составлять не менее 1 метра. В данном случае сарай относится к хозяйственным постройкам для хранения инвентаря, то есть, нейтральным.
Подробнее
Курятник
Расстояние от курятника до забора должно быть не менее 4 метров. Эта норма распространяется также на крольчатники и вольеры для собак.
Подробнее
Туалет
Расстояние от туалета до забора должно быть не менее 1 метра. Однако на землях населенных пунктов (ИЖС) эта норма составляет не менее 2 метров.
Подробнее
Теплица и парник
Расстояние от теплицы и парника до забора должно быть не менее 1 метра. Если используется большое количество компоста и навоза, лучше увеличить это расстояние.
Подробнее
Смотрите также:
На каком расстоянии от забора сажать деревья и кустарникиОсобенности размещения построек и определения расстояний на земельных участках
Важно! Обратите внимание на важную особенность определения расстояний от построек до забора. В первую очередь следует соблюдать пожарные и санитарные нормы. Именно эти требования считаются приоритетными.
Для упрощения задачи предлагается разделить земельные участки на различные зоны:
- Зоны постоянного пребывания людей — включают жилые дома и дачи, основные расстояния считаются от них;
- Вспомогательные постройки — такие как сараи (для хранения инвентаря), гаражи и беседки, которые не оказывают активное воздействие на биосреду;
- Источники потенциального биологического загрязнения — туалеты, септики, выгребные ямы, курятники, крольчатники и вольеры, компостные ямы, а также в некоторых случаях парники и теплицы с навозом и компостом;
- Источники потенциальной пожарной опасности — бани с печью, летние кухни, беседки с открытым мангалом.
Важно помнить! Расстояния от построек на участке дачи или в загородном доме до забора улицы или проезжей части определяются с учетом красных линий, маршрутов и общественных мест.