Энциклопедическое руководство. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца (июнь 2024)

Я владею участком с домом более пяти лет. Планирую разделить его на два участка и продать тот, на котором находится дом. Буду ли я обязан заплатить налог при продаже?

Алексей Попов

Обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, принадлежащей физическому лицу, установлена п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ (НК РФ) в размере 13% от денежного выражения дохода, уменьшенного на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ. Однако если минимальный срок владения объектом недвижимости, составляющий три или пять лет, истек, то указанный доход не декларируется, и налог не уплачивается (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Этот срок владения недвижимостью исчисляется со дня приобретения или создания объекта недвижимости, что определяется моментом государственной регистрации права (ст. 219 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)).

Согласно п. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются новые участки (исходные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые участки (образуемые участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ, при разделе земельного участка образуются несколько новых участков, а исходный участок прекращает свое существование. Следовательно, при разделе участка в вашем случае срок владения домом не изменится, поскольку он остается самостоятельным объектом недвижимости, находящимся в вашем владении более пяти лет, и при его продаже НДФЛ не уплачивается.

Однако для каждого вновь образованного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о государственной регистрации прав на них, и начнется новый срок владения в целях освобождения от налогообложения при их продаже.

Таким образом, при продаже дома с участком вам не нужно платить НДФЛ со стоимости продажи дома; с нового участка, на котором он расположен, НДФЛ уплачивается в общем порядке.

Также важно помнить, что если в договоре купли-продажи недвижимости основную стоимость сделки перенести на дом, оставив меньшую часть на участок, и она будет менее 0,7 его кадастровой стоимости, определенной на 1 января года совершения сделки, налоговый орган при проверке правильности исчисления и уплаты НДФЛ определит налоговую базу исходя из кадастровой стоимости участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), что может привести к негативным последствиям.

Следовательно, намеренное занижение стоимости участка до суммы менее 0,7 его кадастровой стоимости с целью оптимизации налогообложения не имеет смысла.

Указанный выше подход о начале срока владения с момента государственной регистрации вновь созданного земельного участка отражен в письмах Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232 и от 15.03.2017 № 03-04-05/14570. Согласно этим письмам, разъясняется, что в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента этой регистрации. Таким образом, при объединении или разделе земельных участков возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а прежние объекты утрачивают свое существование. Срок владения новыми земельными участками исчисляется с даты их регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Эта позиция подтверждена определением Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 № 1129-О.

Кроме того, Минфин России неоднократно разъяснял следующее. В п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков, или долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 млн руб. Вместо получения этого имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (см., например, письмо Минфина России от 09.02.2017 № 03-04-05/6951).

Таким образом, для оптимизации налогообложения при продаже созданного земельного участка вам следует рассмотреть возможность использования указанных налоговых льгот.

Оглавление

• Нужно ли платить налог с продажи
• Когда можно не платить
• Какие ставки налога
• Как рассчитать
• Как сэкономить
• Порядок и сроки уплаты налога
• Как считается налог, если в собственности несколько участков
• Надо ли платить налог, если сразу купить новый участок
• Кого и как оповещать о продаже
• Как налоговая может узнать о продаже
• Что будет, если не платить
• Как получать уведомления о налогах вовремя

Проверка налогов по

Нажимая «Проверить налоги», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и принимаете пользовательское соглашение.

Нужно ли платить налог с продажи земельного участка

Да, вырученные деньги от продажи участка государство считает доходом граждан. Ставка налога составляет 13% от суммы сделки.

Когда можно не платить налоги при продаже земли

Если срок владения землей превышает пять лет. Это правило применяется к недвижимости, приобретенной после 2016 года. Если недвижимость была приобретена до 2016 года, налог можно не платить при продаже через три года.

Если срок владения превышает три года, но собственник не покупал участок. Вот условия, при которых действует это правило:

• налогоплательщик получил участок в наследство или по договору дарения от родственника. Родственником по Семейному кодексу считается близкий человек по прямой линии — бабушка, дедушка, мать, отец, сестра, брат;
• налогоплательщик приватизировал участок;
• арендатор получил участок по договору пожизненного содержания с иждивением. Например, гражданин может оформить землю на себя в обмен на уход за пожилым человеком.

Налоговые ставки для физических лиц

Для резидентов. Для тех, кто проживает в России более 183 дней в году, налоговая ставка составляет 13%.

Для нерезидентов. Если нахождение в России менее 183 дней, налоговая ставка повышается до 30% от суммы продажи.

Как рассчитать налог при продаже

Узнать кадастровую стоимость участка. Кадастровая стоимость обновляется каждые два года в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, а в остальных регионах — раз в три года. Узнать стоимость конкретного участка можно тремя способами:

• заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отделении Росреестра вашего города. Выписка в электронном виде для физических лиц стоит 150 рублей, в бумажном — 400 рублей;
• найти участок на публичной кадастровой карте. Выберите в выпадающем списке «Участки», а в боковом меню — «Объекты в точке». Увеличьте карту до нужного масштаба и нажмите на нужный участок;
• на сайте Росреестра. Введите номер вашего участка в окне поиска. Номер присваивается каждому объекту недвижимости при его создании и записан в кадастровом паспорте, который выдает Росреестр.

Если вы не согласны со стоимостью, указанной на сайте или в выписке, вы можете ее оспорить. Инструкции по оспариванию стоимости смотрите на сайте Росреестра.

Рассчитать налоговую базу. ФНС рекомендует рассчитывать базу по формуле:

кадастровая стоимость участка × 0,7

Если в договоре купли-продажи сумма больше, ФНС будет рассчитывать налог от этой суммы.

Например, сумма сделки — 1 450 780 рублей. Умножаем на 0,7 — получаем 1 015 546 рублей. С этой суммы ФНС применит налоговую ставку.

Выбрать ставку. Например, стоимость участка по договору — 1 500 000 рублей, и продавец является гражданином РФ. 13% от суммы — 195 000 рублей. Этот налог должен задекларировать и уплатить продавец участка.

Если продавец находился в России менее полугода, он уплатит налог по повышенной ставке. 30% от 1 500 000 рублей — 450 000 рублей.

Как сэкономить на налоге при продаже земли

Налоговые законы позволяют продавцу участка сэкономить на налоговом вычете, если на территории построен объект недвижимости, например, дачный домик. Для этого существует два способа.

Фиксированный вычет. Например, вы продаете участок за 2 300 000 рублей. Величина фиксированного вычета — 1 000 000 рублей. 2 300 000 − 1 000 000 = 1 300 000 рублей. Именно с этой суммы необходимо будет заплатить налог.

Доход минус расход. Вы купили участок за 2 100 000 рублей, а продаете за 2 450 000 рублей. Разницу в 350 000 рублей можно принять за базу. Этот способ более выгоден.

Порядок и сроки уплаты налога

Подать декларацию в налоговую. Срок подачи документа за доход, полученный в 2023 году, — 30 апреля 2024 года. Сделать это можно тремя способами:

• заполнить декларацию вручную по образцу и подать в налоговую службу. ФНС рекомендует заполнять документ печатными заглавными буквами. Точный порядок заполнения описан в отдельном документе, также есть пример заполненной декларации. Узнать адрес ближайшего отдела можно на сайте службы;
• в личном кабинете на сайте ФНС. Следуйте инструкциям, которые предлагает система;
• через программу «Декларация». Скачайте программу, установите её на компьютер и заполните декларацию. Итоговый файл можно прикрепить через личный кабинет на сайте налоговой.

Крайний срок оплаты — до 15 июля года, в котором подавалась декларация.

Расчет налога при наличии нескольких участков, когда продается один

Иногда собственник делит один большой участок на несколько маленьких для продажи. Согласно закону, исходный участок теряет свой кадастровый номер, а новым участкам присваиваются новые номера. При продаже одного из этих участков налог нужно уплатить только с него.

Необходимо ли платить налог, если после продажи сразу приобрести новый участок

Это две разные сделки, поэтому налог с полученной суммы придется уплатить.

Кого и как уведомлять о продаже участка и получении дохода

После продажи участка достаточно подать заполненную декларацию. Документ можно отправить в налоговую через личный кабинет на сайте ФНС или лично посетив ближайшее отделение службы.

Как налоговая узнает о продаже земельного участка

Покупатель обязан зарегистрировать сделку в Росреестре. Ведомство передает данные в налоговую автоматически.

Что произойдет, если не платить налог

Если до 15 июля не уплатить налог на доход, полученный в прошлом году, налоговая начислит штраф — 20% от неуплаченной суммы. Также будет начисляться пеня — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Если опоздать с подачей декларации, будет наложен штраф в размере 5% от суммы за каждый просроченный месяц, но не более 30%.

Как получать уведомления о налогах вовремя

Чтобы своевременно отслеживать сообщения о налогах и другие уведомления ФНС, оформите подписку на сайте «Автоналоги». Введите свой ИНН и адрес электронной почты — уведомления будут приходить вовремя.

Важные моменты

1. Налог с продажи участка можно не платить, если владение превышает 5 лет.
2. Налоговая ставка для резидентов составляет 13%, для нерезидентов — 30%.
3. Для расчета налога уточните кадастровую стоимость на сайте Росреестра и определите налоговую базу по формуле.
4. Если на участке есть дом или иная постройка, и срок владения менее 5 лет, продавец имеет право на вычет.
5. Срок подачи декларации — до 30 апреля, срок оплаты — до 15 июля.
6. Декларацию можно заполнить вручную, на сайте ФНС или с помощью специальной программы, которую нужно скачать и установить на компьютер.
7. В случае несвоевременной уплаты налога налоговая начислит штраф — 20% от суммы налога. Также будет начисляться пеня — 1/300 от ставки рефинансирования.
8. Чтобы не пропустить уведомления от налоговой и избежать штрафов, подпишитесь на уведомления на сайте «Автоналоги».

Какие налоги и сборы обязан заплатить продавец земли по закону

Доходы от продажи недвижимости облагаются налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Процедуру уплаты данного налога регулирует Налоговый кодекс РФ, в частности глава 23. Продавец обязан уплатить НДФЛ, если владел участком менее трех или пяти лет до момента продажи. Этот период называется минимальным предельным сроком владения недвижимостью, как поясняет налоговый юрист и основатель «ЮРЛ Групп» Семен Николаев.

Трехлетний срок применим в случае, если продавец стал собственником земли (или другой недвижимости) по договору пожизненного содержания с иждивением, получил в подарок от члена семьи или близкого родственника, либо если участок был приватизирован. Во всех других ситуациях минимальный срок владения объектом должен составлять не менее пяти лет. Для налоговых резидентов (об этом поговорим ниже) НДФЛ рассчитывается по ставке 13%. Тем, кто не является налоговым резидентом, придется заплатить налог по ставке 30%.

Когда продавец освобождается от уплаты налога

• Во-первых, НДФЛ не нужно выплачивать, если к моменту заключения договора купли-продажи прошел минимальный — трехлетний или пятилетний — срок владения участком.
• Во-вторых, налоговое обязательство не возникает, если земля продана за ту же или меньшую сумму, что была уплачена при ее покупке.
• Кроме того, при цене продажи до 1 млн руб. налог также не взимается.

«Однако стоит учитывать: если стоимость участка при продаже искусственно занижена, налоговики будут ориентироваться на кадастровую стоимость земли. Если она после умножения на коэффициент 0,7 будет превышать 1 млн руб., с этой суммы придется уплатить НДФЛ», — поясняет Семен Николаев.

Например, если участок продан за 867 000 руб., а его кадастровая стоимость составляет 1 465 500 руб., расчет будет следующим: 1 465 500 руб. × 0,7 = 1 025 850 руб. Тогда налог составит: 1 025 850 руб. × 13% (если продавец является резидентом) = 133 361 руб.

Последствия неуплаты налога для продавца

Если гражданин не подаст вовремя налоговую декларацию, ему грозит штраф в размере 5% от суммы налога, но не более 30% и не менее 1 тыс. руб.

Если налог не будет оплачен вовремя, налоговые органы могут наложить штраф по ст. 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченного НДФЛ. В случае умышленной неуплаты штраф составит 40% от этой суммы.

Будьте в курсе важных новостей — подписывайтесь на телеграм-канал «РБК-Недвижимость»

Будьте в курсе важных новостей — подписывайтесь на телеграм-канал «РБК-Недвижимость»