Действующее законодательство не предусматривает возможность одностороннего расторжения арендных отношений. Однако это зависит от условий конкретного договора аренды. Если договор предусматривает право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение без объяснения причин, проблем не возникнет. При отсутствии такого условия арендатору необходимо договариваться с арендодателем для прекращения сделки по взаимному согласию, если это не запрещено договором и законодательными нормами. В случае отказа другой стороны, вопрос о расторжении договора придется решать в суде.
В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны могут расторгнуть договор из-за существенного изменения обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает прекращение обязательств при невозможности их исполнения. Но можно ли считать пандемию COVID-19 форс-мажором? Это зависит от властей. Если пандемия официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор может заявить о невозможности исполнения обязательств. В настоящее время все регионы России ввели режим повышенной готовности, поэтому коронавирус признан форс-мажором по всей стране.
Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:
- Реквизиты договора аренды.
- Условие о добровольном расторжении сделки.
- Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
- Условия о возможной компенсации для одной из сторон и другие важные моменты, на которых завершают сделку. При необходимости в документе указываются финансовые обязательства (штрафы, пени и т.д.).
- Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.
Подготовка документа обязательна в следующих случаях:
- если порядок расторжения сделки прописан в документе;
- если договор зарегистрирован в Росреестре;
- если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом;
- в других предусмотренных законодательством случаях.
В каких случаях можно расторгнуть договор аренды?
Процедуру прекращения договорных отношений и составление соглашений регулирует ГК РФ. Согласно ст. 452 ГК РФ, при невозможности решить разногласия мирным путем, стороны могут обратиться в суд. Это может произойти, если одна сторона намерена прекратить сделку, а другая против.
Также, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, собственник может досрочно прекратить договор в некоторых случаях через суд. Перед этим арендодатель должен письменно уведомить арендатора о необходимости выполнения обязательств и указать разумный срок.
Ситуации, когда собственник может расторгнуть договор через суд:
- при неуплате арендной платы в установленный срок (более 2 раз подряд);
- при значительном ухудшении имущества или его использовании с нарушениями, противоречащими договору или назначению;
- при отсутствии капитального ремонта имущества, если это обязанность арендатора.
Такая же возможность прекращения сотрудничества существует и у арендатора. Например, ст. 620 ГК РФ предполагает, что он вправе досрочно расторгнуть договор через суд:
- если помещение оказалось непригодным для использования по назначению;
- если собственник не выполняет капитальный ремонт в установленные сроки (если это его обязанность);
- если арендодатель не сообщил о недостатках, которые невозможно было выявить при заключении договора, осмотре и проверке.
Существует определенный порядок составления данного соглашения. Обычно в нем структурно указывают следующую информацию:
- Название документа с указанием места и даты его составления, номер.
- Данные о собственнике помещения и арендаторе. Юридические лица подробно прописывают свои наименования, включая сведения о государственной регистрации в соответствующем статусе. Физические лица указывают данные паспорта и информацию об адресе регистрации и проживания.
- Данные о договоре с указанием его номера, а также определение даты, с которой он будет признан недействительным.
- Отметка о наличии акта приема-передачи имущества.
- Формулировка о том, что у сторон нет претензий.
- Дата и подписи участников.
Количество экземпляров должно быть таким, чтобы у каждого собственника и арендатора было по оригиналу.
Для прохождения процедуры необходимо выполнить ряд последовательных мероприятий.
- Составить соглашение как минимум в двух экземплярах (количество зависит от числа участников сделки). Подписать всю необходимую документацию.
- Подготовить дополнительную документацию, которую требуется приложить к соглашению.
- Обратиться в Росреестр, чтобы орган внес в ЕГРН запись, подтверждающую окончание действия сделки. Обратиться в орган необходимо, если срок действия договора между физическими лицами более года, а также если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом.
Какие еще документы необходимы?
Чтобы расторгнуть договор аренды в регистрационном органе в соответствии с законодательными требованиями, соглашение необходимо дополнить следующей документацией:
- копия договора;
- паспорта для физических лиц, документы о государственной регистрации для юридических лиц;
- акт приема-передачи с указанием сведений о сторонах.
Составить документ можно самостоятельно или обратиться за помощью к профессиональным юристам. Специалисты нашей компании «РосКо» могут подготовить для вас персональный договор, который будет учитывать все юридические особенности вашей бизнес-деятельности и поможет избежать определенных рисков при расторжении сделки.
Письмо о прекращении договора аренды
Письмо о прекращении договора аренды является одним из способов завершить существующие отношения между арендодателем и арендатором. Договор можно прервать как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке. При этом следует руководствоваться текстом заключенного договора и действующими нормами законодательства.
- Бланк и образец
- Онлайн просмотр
- Бесплатная загрузка
- Безопасно
Отношения аренды регулируются в нашей стране Гражданским кодексом. О расторжении договора аренды говорится в статьях 619 и 620.
В статье 610 говорится о сроках арендного соглашения. Там указано, как формулировать изначальный договор, чтобы он автоматически не продлевался.
Также для прекращения договора аренды иногда применяется судебный порядок. Но это не наш случай. Грамотно составленное письмо даст однозначный ответ на сроки аренды. Если это применимо к вашей ситуации, то в письме необходимо сослаться на пункты договора об одностороннем прерывании соглашения. Такие пункты могут включаться согласно информационному письму ВАС от 11.01.2002 года.
Когда требуется уведомление
Письмо о расторжении договора аренды является подходящим документом для оформления в следующих случаях:
- Договор аренды заключен на неопределенный срок.
- Срок аренды автоматически продлевается без данного письма (что делает соглашение также бессрочным).
- Одна из сторон не выполняет свои обязательства. Наиболее частая ситуация – арендатор не вносит оговоренную в договоре сумму.
Кроме этих случаев, существуют и другие, когда необходимо именно такое действие со стороны арендатора или арендодателя.
Другие справочники по оформлению сделок
После ознакомления с соглашением о досрочном расторжении договора аренды, не забудьте посмотреть следующие справочники, которые могут быть полезны в работе:
Справочник по применению печатей в документообороте Скачать бесплатно
Справочник критичных ошибок в первичных документах Скачать бесплатно
Памятка по критичным ошибкам в счетах-фактурах Скачать бесплатно
Далее в статье рассмотрим подробно, как правильно составить соглашение о расторжении договора аренды.
Преамбула и предмет договора
- наименование документа — «Соглашение о расторжении договора аренды», его номер (если применяется нумерация);
- сведения о договоре аренды — номер и дата его заключения;
- дата и место (населенный пункт) составления соглашения;
- сведения об арендаторе и арендодателе:
- Ф.И.О. предпринимателя или наименование организации, ОГРН, ИНН, адрес местонахождения;
- Ф.И.О. физического лица, подписывающего договор от имени организации (директор или представитель); реквизиты приказа о назначении директора (если подписывает он); реквизиты доверенности (если подписывает представитель);
- если одной из сторон является физическое лицо, необходимо указать его Ф.И.О. и паспортные данные.
Далее указывается предмет соглашения — расторжение договора аренды по обоюдному согласию сторон.
Дополнительные и прочие условия
В этой части должно быть полностью описано, на каких условиях прекращается основной договор.
- Дата прекращения обязательств — в этот момент имущество возвращается арендодателю и прекращаются арендные платежи.
- Порядок составления и подписания акта возврата имущества.
- Если снятие обременения подлежит государственной регистрации (обязательно, если основной договор был зарегистрирован в Росреестре), нужно указать, какая сторона будет подавать документы на регистрацию и оплачивать госпошлину. Обязанности можно разделить — например, арендатор оплачивает, а арендодатель оформляет документы.
- Прочие условия. Укажите количество экземпляров дополнительного соглашения, а также все реквизиты сторон — те же, что были указаны в основном договоре аренды.
Важно! Если договор аренды был заключен нотариально, то и соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено.