Мало кто знает, что при аренде двух и более объектов недвижимости требуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя, отметил Вячеслав Климов из Asterisk. В противном случае владельцу грозит статья за незаконное предпринимательство. Однако для этого нужно иметь достаточный доход от аренды.
«Ответственность наступит только если доход от такой деятельности превысит 2 250 000 рублей», — пояснил эксперт.
Наказания в этом случае менее суровые по сравнению с большими налоговыми долгами. В Уголовном кодексе указаны:
- штраф до 300 000 рублей или в размере дохода за период до двух лет;
- обязательные работы до 480 часов.
Таким образом, лучше делиться частью доходов с государством, иначе можно потерять гораздо больше или даже оказаться в тюрьме.
Последствия аренды квартиры без оформления договора
В России, особенно в Москве, сделки с недвижимостью являются высокодоходными, но сопряжены с определенными рисками. Избежать проблем можно, только строго соблюдая закон.
Например, при сдаче квартиры в аренду необходимо обязательное оформление сделки с подписанием договора. В противном случае велик риск стать жертвой мошенников, что часто приводит к субаренде вашего жилья без вашего согласия.
В принципе, сдача арендованной квартиры возможна по договору субаренды или поднайма, что допускается законодательством. В статье 685 Гражданского кодекса РФ указано, что по договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает часть или все нанятое помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не получает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственность перед наймодателем остается за нанимателем.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения законодательных норм общей площади на одного человека; договор является возмездным (одна из сторон получает плату за предоставленные услуги); срок поднайма не может превышать срока найма помещения; досрочное расторжение договора найма автоматически прекращает поднайм.
Однако, на практике все гораздо сложнее.
Недобросовестный наниматель может подселить в вашу квартиру сколько угодно людей, получая, возможно, больше денег, чем платит вам. Обычно идея пересдать арендованную квартиру принадлежит арендаторам, и собственники редко соглашаются на это. Часто субарендаторами становятся приезжие из регионов или иностранцы, которые могут пересдать квартиру еще дальше: криминальным элементам или нелегальным мигрантам.
Например, в Хорошево-Мневниках приезжий из Красноярского края поселил в съемной квартире троих нелегальных мигрантов. В Южном Тушине молодой человек из Средней Азии организовал проживание троих нелегалов. В Щукине приезжий из ближнего зарубежья подселил пятерых нелегалов в арендованное жилье. Подобные случаи встречаются во всех районах СЗАО.
Регулярные оперативно-профилактические мероприятия полиции, направленные на выявление и предотвращение незаконной миграции, показывают, что нелегалы часто проживают в арендованных квартирах, снятых на имя третьих лиц. При этом жилье предоставляется им без ведома собственника. Иногда, хотя и редко, квартиры сдают сами владельцы.
Отдельную проблему представляет посуточная аренда жилья собственниками или арендаторами. Такие квартиры привлекают мошенников.
Так, жительница Красногорска арендовала квартиру в Строгине. Введя в заблуждение москвичку из САО, представившись владелицей квартиры, она заключила с ней договор и сдала квартиру в наем, получив 48 тысяч рублей. Затем аферистка сменила замки и исчезла, вероятно, в поисках новой жертвы.
Мошенница из Солнечногорского района арендовала квартиру в Митино и пересдала ее сразу двум клиентам, получив с каждого по 40 тысяч рублей, и спокойно скрылась.
Проворная «бизнесвумен» с Юго-Запада Москвы сняла квартиру в Северном Тушине и пересдала ее на длительный срок за 76 тысяч рублей. В тот же день вечером в квартире появился мужчина — владелец жилья, который сдал квартиру на три дня двум девушкам. Одна из них и пересдала квартиру потерпевшей. В Северном Тушине «коллега» с Юго-Востока по аналогичной схеме пересдала квартиру, сданную на сутки. Потерпевшая отдала 52 тысячи рублей, а вечером появился хозяин.
Стоит отметить, что всех вышеуказанных мошенников полиция в конечном итоге задержала.
Большинство собственников не готовы к тому, чтобы между ними и нанимателями появилось дополнительное звено.
Предприимчивые арендаторы нередко снимают большую квартиру, затем пересдают ее и на вырученные деньги снимают жилье подешевле, получая доход. Собственник теряет деньги и уверенность в сохранности и репутации жилья. В квартире могут быть организованы притоны, игорные заведения, могут проживать нелегальные мигранты. Когда это вскрывается полицией, собственник также предстает перед судом.
В Северном Тушине в арендованной квартире была организована нарколаборатория. В ходе проверки полиции задержали молодого человека, который не смог сказать, как долго проживает в квартире, так как из-за постоянного употребления наркотиков потерял счет времени. Обнаружены и изъяты амфетамин и приспособления для его приготовления и фасовки.
В Южном Тушине в арендованном жилье группа граждан из разных регионов и зарубежья организовала сбыт поддельного алкоголя. В ходе обысков полиция изъяла более тридцати пяти тысяч бутылок немаркированной алкогольной продукции, общим объемом около шестнадцати тысяч литров, и поддельные акцизные марки на алкоголь в количестве свыше двух тысяч штук. Часть алкоголя хранилась в арендованной квартире.
В Митине в арендованном жилье две женщины из Калужской области занимались «приворотами», «снятием порчи» и «лечением». Один из потерпевших, поняв, что его обманули, обратился в полицию. Обе женщины были задержаны.
Без договора, поскольку у вас нет документального подтверждения сделки, можно вообще лишиться квартиры. Ее могут продать по поддельным документам, и у вас не будет данных об арендаторе.
Подписание договора с указанием всех данных арендатора, включая его паспортные данные, место регистрации и работы, является на сегодняшний день самым надежным способом защитить себя от неприятностей. В документе можно указать любые дополнительные данные об арендаторе, которые, на ваш взгляд, необходимы. Официальное оформление аренды и подписание договора отпугнет потенциального мошенника. Заключив договор, можно быть уверенным, что в дальнейшем не возникнут значительные задолженности перед коммунальными службами или телефонной компанией. Возможность потребовать возмещение расходов будет реальной и осуществимой. Таким образом, многие потенциальные имущественные проблемы будут устранены.
Поэтому никаких устных соглашений с арендатором. Только подписание письменного договора, в котором отдельным пунктом прописывается вопрос субаренды. Правильность оформления такого договора всегда можно узнать у специалистов, риэлторов или в интернете.
Сдавайте квартиру правильно, чтобы получать дополнительный доход, а не дополнительные проблемы.
- Версия для печати
- Ссылка на страницу
- Отправить по почте
Как сейчас выявляется «серый наём»
Раньше основными источниками информации о «сером найме» были соседи тех, кто сдает свою квартиру, бдительный участковый, бывшие супруги или сами квартиросъемщики. Но количество жалоб, которые в итоге могли привести к налоговой проверке, оставалось незначительным, так как в большинстве своем россияне относятся к незарегистрированным арендным отношениям довольно лояльно.
Фото © Агентство городских новостей «Москва» / Андрей Никеричев
Очевидно, ФНС решила не распылять свои ресурсы на проработку единичных сигналов, а подошла к решению вопроса уклонения от уплаты налогов с дохода от сдачи квартир системно.
Во-первых, налоговики стали активно использовать базы миграционного учета. Логика проста: по закону россияне и те, кто приехал на заработки из-за рубежа, должны иметь регистрацию по месту своего пребывания. При автоматической сверке налоговой и миграционной баз становится видно: является ли собственник и зарегистрированный в квартире человек одним и тем же лицом, а если владелец недвижимости получает от зарегистрированного в его квартире лица периодические безналичные переводы, то могут возникнуть вопросы.
Во-вторых, некоторые региональные налоговые подразделения начали мониторить объявления на специализированных интернет-площадках, посвященных частной аренде, и сравнивать адреса сдаваемых квартир с данными в базах налогового учета. Всё это происходит в автоматическом режиме.
— Наша ФНС довольно продвинута в части цифровизации и автоматического обмена информацией с другими органами власти. Налоговики имеют полное право использовать как данные МВД для сверки регистрации граждан в квартирах, так и данные из других источников, — поясняет Алексей Подпалый, генеральный директор ООО «Федеральное кадастровое агентство». — Чтобы избежать штрафов и разбирательств, гражданам, сдающим квартиру, логичнее всего зарегистрировать себя в качестве самозанятого и платить 4% — это будет намного дешевле.
Фото © Агентство городских новостей «Москва» / Андрей Никеричев
Особое внимание налоговики уделяют тем, кто имеет в собственности несколько квартир с несколькими зарегистрированными в них людьми, которые никак не связаны с владельцем родственными отношениями.
— Риски от сдачи жилья без уплаты налогов с каждым годом растут, ведь информация к налоговикам сейчас поступает не только от участковых, но и от банков, которые видят историю переводов владельцу недвижимости, а ФНС, получая эти данные, вполне может их связать с незаконной арендой, — утверждает Максим Нехорошев, партнёр юридической компании «Шадрин, Нехорошев и партнёры».
Для информации: с начала 2023 года ФНС начала применять своё право запрашивать у банков расширенные данные о клиентах и их операциях.
Какие последствия могут быть за сдачу квартиры «в серую»
Российское законодательство предусматривает ответственность за непредставление ФНС декларации о доходах и неуплату налога, если такие доходы были получены.
Если налоговая обнаружит, что кто-то сдаёт квартиру нелегально, то собственнику могут предъявить следующие требования: уплата налога (максимум за три года); пени за несвоевременную уплату налога; штраф за непредставление налоговой декларации (5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы); штраф за просрочку уплаты налога (20% от неуплаченной суммы налога) и, возможно, штраф за ведение предпринимательской деятельности без регистрации (до 2000 рублей).
Теоретически может грозить и уголовная ответственность, но на практике это маловероятно. Налоговикам придётся доказывать умысел на совершение преступления в крупном размере, что довольно хлопотно. Оштрафовать и передать дело приставам для взыскания намного проще.
— Если человек предоставляет свою квартиру на коммерческой основе, то ФНС вправе использовать любую информацию для проверки этого факта. Бывает, что квартиранты не регистрируются в съёмных квартирах, и доказать факт «серого» найма непросто, но это не означает, что квартиросъёмщики и владелец квартиры застрахованы от неприятностей, связанных с нарушением не только налогового, но и миграционного законодательства, — отметил депутат Госдумы Никита Чаплин.
Для справки: штрафы за проживание без регистрации в Москве или Санкт-Петербурге для владельцев жилья составляют до 7000 рублей, для проживающих — до 5000 рублей. Привлечение к административной ответственности за нарушение миграционного законодательства может стать сигналом для налоговой проверки.
Депутат Госдумы Алексей Журавлёв считает, что в случае с доходами от сдачи квартиры следует применять прогрессивную шкалу налогообложения.
— Просто увеличивать нагрузку на граждан, сдающих квартиры, неверно. Нужно вводить дифференцированный подход к налогам с такого вида доходов, принимая во внимание итоговые суммы, которые получают владельцы недвижимости. Если сдача недвижимости — это бизнес, приносящий миллионные прибыли, то за неуплату налогов должен быть жёсткий спрос. Если же доход от сдачи квартиры позволяет семье лишь существовать на уровне прожиточного минимума, то налоги брать не стоит. Государству невыгодно тратить ресурсы на взыскание незначительных сумм.
Фото © Агентство городских новостей «Москва» / Кирилл Зыков
Должно ли государство бороться с «серым» наймом?
Если речь идёт о небольшом доходе, то нет
Нужна сумма дохода, ниже которой налоги не должны взиматься