Дарение или купля-продажа между родственниками: что выгоднее и когда можно не платить налог

Какой договор предпочтительнее — дарения или купли-продажи, если сделка происходит между родственниками, например, отцом и дочерью, и как можно избежать налогообложения?

Ответы юристов (1)

• Артемьев Ярослав

Ответов: 5193 Рейтинг: 10

Здравствуйте! Выбор между договором дарения и купли-продажи зависит от цели и условий сделки. При дарении имущество передается безвозмездно, при купле-продаже — за оплату. В случае сделок между родственниками, такими как отец и дочь, предусмотрены особые налоговые условия. Дарение между родителями и детьми не облагается налогом, если стоимость дара не превышает 1 млн рублей и дарение произошло не ранее трех лет назад. При купле-продаже между родственниками первой или второй степени родства налог также не взимается, если цена имущества не выше его кадастровой стоимости. Для более точной оценки и минимизации рисков рекомендуется консультация с юристом.

Ответов: 5193 Рейтинг: 10

Для решения данного вопроса потребуются следующие документы:

1. Договор дарения или купли-продажи между отцом и дочерью.
2. Свидетельство о рождении дочери для подтверждения родства.
3. Документы, подтверждающие право собственности на имущество, передаваемое отцом (например, свидетельство на недвижимость или транспортное средство).

Выбор между договором дарения и купли-продажи зависит от целей сторон. Если имущество передается безвозмездно, предпочтительнее договор дарения. Если отец желает получить оплату, лучше использовать договор купли-продажи.

Относительно налогообложения, возможен налоговый вычет. При дарении или наследовании недвижимости между близкими родственниками налоговый вычет может составлять 1 млн рублей, что освобождает от уплаты налога. Важно подтвердить родство документально и уведомить налоговую о сделке.

Ответов: 5193 Рейтинг: 10

Применимые статьи закона зависят от конкретных обстоятельств сделки и требуют тщательного анализа. Для данной ситуации могут быть актуальны следующие статьи:

• Статья 575 Гражданского кодекса РФ (Дарение).
• Статья 454 Гражданского кодекса РФ (Купля-продажа).
• Статья 217 Налогового кодекса РФ (Освобождение от налога на дарение).

Также учитываются другие законы и нормативные акты. Рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на данных вопросах, для детальной консультации.

Преимущества и недостатки передачи недвижимости по договору дарения и купли-продажи

Договор дарения и договор купли-продажи недвижимости имеют свои особенности, такие как наличие или отсутствие оплаты, право преимущественного приобретения доли (при отчуждении доли недвижимости) и налоговые последствия.

Рассмотрим основные различия между оформлением недвижимости по договору дарения и купли-продажи.

Наличие или отсутствие оплаты
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Таким образом, ключевое различие между этими видами договоров — наличие или отсутствие оплаты.
Важно учитывать, что эти договоры не могут заменять друг друга. Если один договор прикрывает другой (например, купля-продажа оформляется как дарение или наоборот) либо сделка совершается только для вида без реальной смены собственника, такая сделка является притворной или мнимой, то есть недействительной (ничтожной). В случае притворной сделки применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания (п. п. 1, 3, 4 ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, ст. 170 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 04.06.2021 по делу N 33-16955/2021, от 20.06.2019 по делу N 33-26093/2019).

Возникновение права совместной собственности у покупателя, находящегося в браке

Если приобретатель недвижимости (покупатель или одаряемый) состоит в браке, правовые последствия приобретения имущества по договору купли-продажи и дарения будут различными.
Недвижимость, полученная по договору дарения, становится единоличной собственностью одаряемого. Имущество, приобретенное по договору купли-продажи, по общему правилу становится совместной собственностью покупателя и его супруга (супруги), хотя возможны исключения (п. 1 ст. 33, ст. 34, п. 1 ст. 36, п. п. 1, 4 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 256 ГК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15).

Соблюдение преимущественного права покупки при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимость третьему лицу остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене и на тех же условиях, за исключением случаев продажи на публичных торгах, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок владельцем части здания или сооружения, расположенного на этом участке, либо владельцем помещения в таком здании (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Для продажи доли в недвижимом имуществе продавец обязан уведомить остальных совладельцев в письменной форме о своём намерении с указанием цены и других условий продажи. Продажа доли третьему лицу возможна, только если остальные совладельцы не приобретут эту долю в течение месяца со дня уведомления или письменно откажутся от своего преимущественного права покупки (в этом случае доля может быть продана третьему лицу раньше указанного срока). В противном случае любой из совладельцев вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2021 по делу N 33-2841/2021, 2-842/2019).
При заключении договора дарения доли в недвижимом имуществе преимущественное право её приобретения отсутствует.

Уплата НДФЛ
При заключении договора купли-продажи недвижимости, находившейся в собственности продавца менее минимального предельного срока владения, у продавца возникает обязанность по уплате НДФЛ (п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

При этом продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу, в частности, на сумму имущественного налогового вычета в размере до 1 млн руб. или на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При заключении договора дарения НДФЛ обязан уплатить одаряемый. Исключение составляет дарение между членами семьи и (или) близкими родственниками. К ним относятся супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210, п. 18.1 ст. 217, пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ).
В случае заключения договора купли-продажи родство сторон договора не влияет на уплату НДФЛ.

Материал статьи взят из открытых источников.

Есть вопросы к адвокату по данной теме?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Подруга хочет подарить моей маме участок земли и не знает, как это оформить

У моей мамы есть подруга, с которой они дружат с детства. Эта подруга хочет передать маме дачный участок, так как у неё нет близких родственников.

Участок находится в собственности более 15 лет. Как лучше оформить его передачу не родственнику, чтобы минимизировать налоги, расходы и риски?

Как я понимаю, есть три варианта: дарение, договор купли-продажи и наследование. Очевидный выбор — дарение. Но я сомневаюсь, всё ли так просто.

Татьяна, это не проблема, но действительно, всё не так просто. Рассмотрим все три варианта, чтобы вы были уверены в своём решении.

Дарение

Как оформить. Если подруга подарит вашей маме участок, право собственности на него можно будет сразу зарегистрировать. В некоторых случаях дарственную оформляют у нотариуса, что потребует дополнительных затрат. Однако, возможно, в вашем случае это не понадобится: потребуется только регистрация права собственности. В редких случаях договор дарения можно расторгнуть и вернуть участок, но это непростая процедура.

Налог. Подруга — это не близкий родственник и не член семьи. Если она подарит вашей маме участок, нужно будет заплатить налог. Подарок будет считаться доходом для вашей мамы, и с его кадастровой стоимости придется заплатить 13% налога. Это может быть нежелательно для вас.

Что делать? 3.08
Как уменьшить налог при продаже квартиры?

Если вы захотите продать участок в течение пяти лет, придется заплатить еще 13% налога с суммы продажи. Эту сумму можно уменьшить, используя вычет, но это не всегда возможно.

Завещание

Как оформить. В этом случае также потребуется нотариус, что приведет к дополнительным расходам. Есть и другие нюансы.

Когда подруга составит завещание, ваша мама не сразу станет собственником участка. Он перейдет ей только после смерти наследодателя, и даже после этого придется ждать полгода для вступления в наследство и оформления документов. Иногда на это уходит много средств на различные справки для получения права собственности.

Завещание можно отменить в любой момент. Можно просто аннулировать его или составить новое, которое будет действовать вместо предыдущего. Вы можете не узнать об этом до момента вступления в наследство.

Пожилые люди подвержены влиянию и могут действовать непредсказуемо. Нет гарантии, что участок в итоге достанется вам, даже если ваша мама будет заботиться о подруге и помогать ей.

Под прищуром. 10.10
Нотариусы и мошенничество при покупке квартир

Налог. Если имущество передается по завещанию, НДФЛ платить не придется. Однако, если продавать недвижимость до истечения пяти лет с момента смерти наследодателя, налог придется заплатить. С вычетом ситуация аналогична дарению — он не всегда помогает.

Купля-продажа

Как оформить. Договор купли-продажи можно оформить без нотариуса в любое время. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу, что обычно дешевле нотариального сбора.

Право собственности перейдет вашей маме через несколько дней после подписания договора и его регистрации. Она сможет переоформить участок на вас или продать его даже при жизни подруги.

Налог. Для подруги сумма договора является доходом, даже если она не получает деньги на руки. Однако налог платить не придется, так как участок был в ее собственности более 15 лет.

Для вашей мамы сумма договора — это расход, и налог платить не нужно.

Вычет. Если на участке нет жилого дома, имущественный вычет при покупке участка мама не получит.

Зато при продаже сумму покупки можно учесть в расходах. Скорее всего, налог платить не придется, даже если участок будет продан через месяц.

Укажите в договоре купли-продажи с подругой реальную сумму — такую, за которую реально можно было бы продать участок. Тогда налогов никто не будет платить — что купили, за то и продадите.

При продаже своего участка маминой подруге подавать декларацию также не придется.

Какая сделка надежнее

Для подруги завещание надежнее. Она останется собственником участка до своей смерти и сможет отменить завещание, если поссорится с вашей мамой или передумает. В любом случае ей не придется платить налог и подавать декларацию.

Для вашей мамы договор купли-продажи надежнее. Эту сделку сложнее отменить или признать недействительной. Оформление может быть дешевле, и участок можно будет использовать без ограничений, без уплаты НДФЛ — только имущественные налоги.

Перед оформлением сделки обязательно проконсультируйтесь с юристом. В каждой ситуации могут быть свои нюансы с правами и документами.

Если у вас есть вопросы о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите нам. Эксперты журнала ответят на самые интересные вопросы.