Договор на залог при покупке квартиры: Образец и рекомендации 2025

Этот раздел включает перечень обязательств Контрагентов в рамках данного соглашения. Здесь указываются положения, регулирующие действия сторон, то есть, как они должны поступать в определённых ситуациях.
Примерные формулировки, которые встречаются в таком разделе, приведены ниже:

Продавец вправе:
• Требовать своевременного внесения задатка в сумме, указанной в пунктах данного договора.
• Требовать от Покупателя надлежащего исполнения обязательств по этому соглашению.
Продавец обязуется:
• После подписания данного соглашения предоставить Покупателю все необходимые документы на отчуждаемый объект;
• За 7 (семь) календарных дней до подписания договора купли-продажи жилого дома предоставить Покупателю документы, связанные с оплатой услуг связи, электроэнергии и т.д.
• После подписания договора не проводить никаких ремонтных или иных работ, которые могут изменить характеристики жилого дома.
• Нести ответственность в случае нарушения положений данного договора, а также в случае неисполнения обязательств, установленных этим соглашением.
• Исполнять свои обязательства в соответствии с положениями заключенного договора.
Покупатель вправе:
• Требовать соблюдения всех договоренностей между сторонами.
• Требовать предоставления всех документов на жилой дом после подписания данного соглашения.
• Требовать от Продавца надлежащего исполнения обязательств по этому соглашению.
Покупатель обязуется:
• Передать Продавцу полную сумму задатка в срок, установленный этим соглашением.
• Нести ответственность в случае нарушения положений данного договора, а также в случае неисполнения обязательств, установленных этим соглашением.
• Исполнять свои обязательства в соответствии с положениями заключенного договора.

Форма соглашения о задатке при покупке недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Форма соглашения о задатке при покупке недвижимости (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Форма: Соглашение о задатке к предварительному договору купли-продажи (образец заполнения)
(КонсультантПлюс, 2025) Составьте соглашение о задатке в письменной форме и укажите в нем, что задаток обеспечивает исполнение обязательства по заключению основного договора. Без этого внесенная сумма может быть признана авансом без обеспечительной функции (ст. 380 ГК РФ).

Судебная практика

Сборник судебных решений за 2017 год: Статья 32 «Оформление сделок купли-продажи государственного или муниципального имущества» Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»). Основываясь на статье 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», арбитражные суды справедливо отказали в признании договора купли-продажи недвижимости (здание картофелехранилища) расторгнутым и в возврате суммы задатка, поскольку вступившими в силу решениями арбитражного суда установлено, что спорный договор подписан обеими сторонами, заключен в установленной законом письменной форме и содержит все существенные условия: предмет договора, его месторасположение, цена, и продавец обязан оплатить стоимость объектов недвижимости по договору. Анализируя содержание информационного сообщения о проведении аукциона, было установлено, что орган местного самоуправления указал все необходимые данные о технических характеристиках объектов, при этом в графе «состояние объекта» отмечено, что здание требует ремонта. Таким образом, истец, проявив должную осмотрительность, мог ознакомиться с документацией аукциона и выяснить фактическое состояние спорного здания и степень необходимого ремонта (косметический, капитальный и т.п.).

«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года»
(утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010). П. обратился в суд с иском к Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях договора от 23 января 2009 г. В обоснование своих требований истец указал, что 23 января 2009 г. между ним и Н. был заключен договор о задатке, согласно которому ответчик обязался продать истцу 2/3 доли в спорной квартире до 15 марта 2009 г. за 1 000 000 рублей. 13 марта 2009 г. стороны заключили соглашение о продлении срока действия договора задатка до 18 марта 2009 года. Договор купли-продажи не был заключен.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Путеводитель по судебной практике. Продажа недвижимости. Суд установил, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. было заключено соглашение о задатке в простой письменной форме, согласно которому истец передает ответчику задаток в размере 30 000 рублей в счет будущих платежей, подтверждая тем самым заключение договора купли-продажи квартиры по адресу: , стоимость которой установлена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

Статья: Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость: изменение роли нотариуса
(Лоренц Д.В.)
(«Адвокат», 2016, N 12) Тем не менее, в судебной практике существует точка зрения, что задаток рассматривается как способ обеспечения исполнения обязательств и не нацелен на отчуждение имущества, поэтому соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения. Из этого следует, что если один из супругов заключает соглашение о задатке в рамках обеспечения исполнения основного договора об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимость, нотариальное согласие второго супруга на распоряжение задатком для приобретения доли не потребуется, оно будет подразумеваться (п. 2 ст. 35 СК РФ), что может создать условия для злоупотреблений со стороны супруга, предоставляющего задаток. Возможно, такой подход суда не следует применять, так как задаток выполняет доказательственную функцию заключения основного договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ), а договор, требующий определенной формы, не может считаться заключенным без соблюдения необходимой формы (п. 1 ст. 438 ГК РФ), и при обязательной нотариальной форме ее отсутствие ведет к ничтожности сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Следовательно, если сумма за приобретаемую долю в праве общей собственности на недвижимость передается в счет будущих платежей и оформляется в простой письменной форме, она может исполнять функции задатка только при нотариальном удостоверении такого соглашения, иначе формально ничтожный договор придется признавать заключенным в силу природы задатка, что абсурдно.

Советуем прочитать: Расписание строительно-монтажных работ: эффективное программирование и контроль строительно-монтажных работ

Нормативные акты

Разъяснение КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости»
(введено в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина РФ от 25.11.2011 N 160н) 2. Например, предприятия, взявшие на себя обязательство по строительству объектов жилой недвижимости, могут начать продавать отдельные единицы (квартиры или здания) на этапе «незавершенного строительства», то есть в то время, когда строительство все еще продолжается или даже до его начала. Каждый покупатель заключает соглашение с предприятием на приобретение указанной единицы, когда она будет готова к заселению. Как правило, покупатель вносит задаток предприятию, который возвращается только в случае, если предприятие не сможет предоставить завершенную единицу в соответствии с условиями соглашения. Остальная часть стоимости покупки обычно оплачивается предприятию только при завершении строительства по соглашению, когда покупатель получает право собственности на единицу.

Решение Алтайского республиканского УФАС России от 07.04.2010 N 7964
Нарушение: ч. 7 ст. 5, ч. 1 ст. 28 Закона о рекламе.
Решение: Выдать предписание об устранении нарушений. Управлением Федеральной антимонопольной службы по Республике Алтай (далее УФАС по РА) в рамках государственного контроля за соблюдением законодательства Российской Федерации о рекламе, по распоряжению прокуратуры Республики Алтай от 17.02.2010 N 321, на основании Приказа руководителя УФАС по РА от 02.03.2010 N 18, была проведена проверка рекламы агентства недвижимости «В» на соответствие законодательству РФ о рекламе. Реклама была опубликована на тридцать девятой странице информационно-аналитического еженедельника «Листок» от 10.02.2010 N 06 (038/549) и содержала следующую информацию: «Агентство недвижимости В. Купля-продажа, мена, дарение, аренда, наследство, приватизация. Составление договоров, соглашений о задатке и т.д., оформление документов на квартиры, дома и земельные участки. Акция! «Продавец не платит!» ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ. 2-36-36, 8-903-919-4466 с 9.00 до 17.00″.

Особенности заполнения

Как и в любом соглашении, всё начинается с описания его предмета. Указывается, что залогодержатель принимает от заемщика недвижимость в качестве обеспечения возврата кредита. Обязательно приводятся данные о кредитном договоре (номер, дата составления, сумма кредита).

О квартире указываются следующие сведения:

оценочная стоимость;
адрес расположения;
документы на право собственности.

Залогодатель имеет множество обязанностей и некоторых прав, которые обязательно прописываются в договоре. Это также касается прав и обязанностей залогодержателя.

В разделе особых условий рассматривается возможность замены квартиры другим имуществом и порядок урегулирования споров. Если заемщик выполнил хотя бы часть своих обязательств, заложенное имущество сохраняется до полного погашения задолженности.

порядок разрешения спорных ситуаций и претензий;
условия изменения, прекращения или расторжения договора;
сроки его действия.

Пример договора залога имущества (квартиры) (заполненный образец)

ДОГОВОР ЗАЛОГА имущества (квартиры) №

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Заемщик-Залогодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим договором Залогодержатель принимает, а Заемщик-Залогодатель передает в обеспечение возврата займа согласно договору займа № от « » года, заключенному между и на сумму рублей на срок года, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: . Стоимость квартиры стороны определили в размере рублей.

Советуем прочитать: Выселение из квартиры через Госуслуги

1.2. Квартира (адрес: ) находится в собственности Заемщика-Залогодателя на основании .

1.3. Квартира, указанная в п. 1.1, остается у Заемщика-Залогодателя на весь срок действия настоящего договора.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

совместно с Залогодержателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;
принимать необходимые меры по сохранности квартиры, включая текущий и капитальный ремонт;
осуществлять необходимые коммунальные платежи;
по требованию Залогодержателя передавать ему нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности Заемщика-Залогодателя на заложенную квартиру;
гарантировать, что на день заключения настоящего договора квартира, указанная в настоящем договоре, принадлежит ему на праве собственности, а также не является предметом залога по другим договорам и не может быть отчуждена по иным основаниям третьими лицами, в споре и под арестом не состоит;
немедленно уведомлять Залогодержателя о намерении сдачи предмета залога в аренду или в залог выполнения обязательства, не предусмотренного настоящим договором.
владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствии с её назначением;
с письменного согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога путём его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, или путём сдачи в аренду.
совместно с Заемщиком-Залогодателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ;
оплатить все расходы по регистрации настоящего договора.
проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры;
требовать от любого лица прекращения действий, угрожающих утратой или повреждением заложенной квартиры.

2.4. Залогодержатель получает право на взыскание предмета залога (п. 1.1 настоящего договора) без дополнительного согласования, если обязательство, обеспеченное залогом, не будет исполнено к моменту наступления срока его выполнения, или если в силу закона Залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.

3. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

3.1. Предмет залога по настоящему договору (квартира) может быть заменен другим имуществом по соглашению сторон. Соглашение о замене заложенного имущества оформляется в письменной форме согласно действующему законодательству РФ и является неотъемлемой частью настоящего договора.

3.2. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

3.3. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в полном объеме на момент их фактического удовлетворения, включая проценты, убытки от просрочки исполнения, а также неустойку и другие выплаты.

3.4. При частичном исполнении Заемщиком-Залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обязательства.

3.5. Залог сохраняет свою силу в случае перехода права собственности на заложенную квартиру к третьему лицу.

3.6. Все расходы по регистрации настоящего договора несет Залогодержатель.

4. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ПРЕТЕНЗИЙ

4.1. Споры и претензии, возникающие из настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров.

4.2. Если соглашение не достигнуто путем переговоров, споры и разногласия разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ.

5. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Изменение и расторжение настоящего договора осуществляется по взаимному соглашению сторон.

при прекращении обеспеченного залогом обязательства;
при переходе права на предмет залога к Залогодержателю;
при достижении письменного согласия сторон на расторжение настоящего договора.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения условий договора.

6.2. Срок действия договора может быть продлен по соглашению сторон.

6.3. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу – по одному экземпляру для каждой из сторон.

Акт оценки стоимости квартиры.
Документы, удостоверяющие право собственности Заемщика-Залогодателя на данную квартиру.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:
Юридический адрес:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
ИНН/КПП:
Расчетный счет:
Банк:
Корреспондентский счет:
БИК:
Подпись:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Согласно настоящему договору, Залогодержатель принимает, а Заемщик-Залогодатель передает в обеспечение возврата займа по договору займа № от « » 2025 г., заключенному между и на сумму рублей на срок , квартиру, находящуюся по адресу: , принадлежащую ему на праве собственности. Стоимость квартиры стороны определили в размере рублей.

1.2. Квартира (адрес: ) находится в собственности Заемщика-Залогодателя на основании .

1.3. Квартира, указанная в п. 1.1, остается у Заемщика-Залогодателя на весь срок действия настоящего договора.

Советуем прочитать: Решение проблем в Сбербанке: быстрые и эффективные методы

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Обязанности Заемщика-Залогодателя:

совместно с Залогодержателем зарегистрировать данный договор в соответствии с действующим законодательством РФ;
принимать меры для сохранности квартиры, включая текущий и капитальный ремонт;
осуществлять своевременные коммунальные платежи;
по запросу Залогодержателя предоставлять ему нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности Заемщика-Залогодателя на заложенную квартиру;
гарантировать, что на момент заключения данного договора квартира, указанная в договоре, принадлежит ему на праве собственности, не является предметом залога по другим договорам и не может быть отчуждена по иным основаниям третьими лицами, не находится в споре и под арестом;
немедленно уведомить Залогодержателя о намерении сдать предмет залога в аренду или залог для выполнения обязательств, не предусмотренных данным договором.

2.1.1. Права Заемщика-Залогодателя:

владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствии с ее назначением;
с письменного согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, либо сдачи в аренду.

2.2. Обязанности Залогодержателя:

совместно с Заемщиком-Залогодателем зарегистрировать данный договор в соответствии с действующим законодательством РФ;
оплатить все расходы, связанные с регистрацией данного договора.

2.3. Права Залогодержателя:

проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры;
требовать от Заемщика-Залогодателя принятия мер для сохранения предмета залога в надлежащем состоянии;
требовать от любого лица прекращения посягательств на заложенную квартиру, угрожающих ее утратой или повреждением.

2.4. Залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога (п. 1.1 данного договора) без дополнительного согласования, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено, либо когда по закону Залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.

3. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

3.1. По соглашению сторон предмет залога по данному договору (квартира) может быть заменен другим имуществом. Соглашение о замене заложенного имущества составляется в письменной форме в соответствии с действующим законодательством РФ и является неотъемлемой частью данного договора.

3.2. Взаимоотношения сторон, не урегулированные прямо данным договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

3.3. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они существуют на момент их фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку и другие.

3.4. В случае частичного исполнения Заемщиком-Залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обязательства.

3.5. Залог сохраняет свою силу, если право собственности на заложенную квартиру переходит к третьему лицу.

3.6. Все расходы, связанные с регистрацией данного договора, несет Залогодержатель.

4. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ПРЕТЕНЗИЙ

4.1. Споры и претензии, вытекающие из данного договора, разрешаются сторонами путем переговоров.

4.2. В случае не достижения соглашения путем переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ.