Положения Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают особый порядок выполнения договора купли-продажи недвижимости, что обусловлено уникальными характеристиками данного имущества: в отличие от движимого имущества, недвижимость невозможно передать обычными способами, предусмотренными для договоров купли-продажи (ст. 458 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 556, передача недвижимости продавцом и её принятие покупателем осуществляются на основании подписываемого сторонами акта приёма-передачи или иного документа о передаче*(1). Если договором или законом не предусмотрено иное, обязательство продавца по передаче недвижимости покупателю считается выполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче и вручения имущества покупателю. При отсутствии иного соглашения с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения имущества (п. 1 ст. 459 ГК РФ).
Наличие акта приёма-передачи не является обязательным для перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Если основой для перехода права является договор купли-продажи недвижимости, право собственности на приобретённую недвижимость переходит к покупателю только после государственной регистрации этого права*(2). Фактическая передача недвижимости (и представление документа о передаче) не является условием для такой регистрации (ч.ч. 1 и 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для периода до 31.12.2016 г. см. также постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 N 5785/11, ФАС Поволжского округа от 03.02.2014 N Ф06-1944/13, ФАС Московского округа от 27.03.2014 N Ф05-2209/14, абзац пятый п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), и может происходить как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Наличие или отсутствие подписанного акта приёма-передачи недвижимости не является безусловным доказательством выполнения (невыполнения) сторонами своих обязательств по передаче и принятию имущества. Факт передачи недвижимости покупателю или факт, что она, несмотря на оформление акта приёма-передачи, осталась у продавца, могут быть подтверждены другими доказательствами (постановления АС Поволжского округа от 14.12.2015 N Ф06-3160/15, ФАС Поволжского округа от 29.08.2013 N Ф06-7536/13, Семнадцатого ААС от 26.11.2014 N 17АП-14441/14).
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи, включая случаи, когда такое несоответствие оговорено в акте приёма-передачи, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Ответственность наступает при доказанности низкого качества передаваемой недвижимости (см. постановления АС Поволжского округа от 04.04.2016 N Ф06-6653/16, Тринадцатого ААС от 06.05.2016 N 13АП-6542/16, Четвертого ААС от 28.08.2015 N 04АП-2495/15, Семнадцатого ААС от 06.08.2015 N 17АП-6568/15).
Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если на момент заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, она считается переданной с этого момента. Поэтому, например, при продаже арендатору арендованного (ранее переданного по договору аренды) имущества дополнительный передаточный документ оформлять не требуется. Обязанность продавца по передаче вещи в данном случае считается выполненной с момента заключения договора купли-продажи. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также возлагается на покупателя с момента заключения договора купли-продажи (ст.ст. 458, 459 ГК РФ).
Согласно абзацу третьему п. 1 ст. 556 ГК РФ уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца — от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от принятия имущества. Если иное не предусмотрено правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ, в этом случае вторая сторона вправе, кроме требования о возмещении убытков, предъявить требования, предусмотренные ст. 463 и п. 3 ст. 484 ГК РФ (постановления Пятнадцатого ААС от 25.03.2013 N 15АП-1788/13, АС Поволжского округа от 09.12.2014 N Ф06-17770/13, Одиннадцатого ААС от 16.09.2014 г. N 11АП-10349/14). Поскольку удовлетворение иска покупателя по договору продажи недвижимости о государственной регистрации перехода права собственности обусловлено исполнением обязательства продавца по передаче имущества, если предмет договора продавцом не передан, покупатель вправе одновременно заявить требование об обязании продавца передать вещь. В этом случае удовлетворение указанного требования является условием удовлетворения требования о регистрации перехода права собственности (абзацы второй и третий п. 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановления АС Уральского округа от 16.05.2016 N Ф09-3014/16, АС Северо-Кавказского округа от 12.05.2016 N Ф08-2596/16).
*(1) Какой-либо унифицированной формы передаточного акта по договору продажи недвижимости нормативными правовыми актами не предусмотрено. При его разработке можно использовать общие рекомендации по составлению документа, подтверждающего приемку исполнения.
*(2) Напомним, что право собственности на недвижимость может возникать и без государственной регистрации перехода этого права. Это касается, например, случаев универсального правопреемства, когда основанием перехода права собственности на недвижимость является закон, а не договор (см., например, абзац второй п. 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).
Основные особенности договора дарения
1. Главный признак договора дарения — безвозмездность дара. То есть не подразумевается никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.
2. Договор не предполагает возникновение обязательственно-правовых отношений между сторонами. Одаряемый должен лишь выразить своё согласие на принятие дара. Таким образом, договор дарения является юридическим фактом, который приводит к возникновению права собственности на подаренное имущество у одаряемого.
3. Дарение можно отменить, даже если договор уже заключен и исполнен. То есть речь идет не о прекращении договора, а об его аннулировании как юридического факта.
Отмена возможна в следующих случаях:
- если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу её безвозвратной утраты;
- дарение было совершено ИП или юридическим лицом за 6 месяцев до подачи заявления о банкротстве;
- в договоре может быть указано право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.
Отмена дарения осуществляется по решению суда на основании требования дарителя, его наследников или других заинтересованных лиц.
4. Закон предусматривает случаи запрета дарения:
- дарение не допускается от имени малолетних или граждан, признанных судом недееспособными;
- запрещено делать подарки сотрудникам образовательных, медицинских, социальных и других аналогичных учреждений от граждан, находящихся в них на лечении, воспитании или содержании, а также от их родственников и супругов;
- сотрудники государственных и муниципальных органов не могут принимать подарки в связи с выполнением своих служебных обязанностей;
- дарение запрещено между коммерческими организациями.
Эти ограничения не распространяются на случаи передачи обычных подарков стоимостью менее 3000 рублей.
Форма договора дарения
Договоры дарения, совершаемые посредством передачи дара одаряемому, могут быть заключены в устной форме. Письменная форма обязательна в следующих случаях:
- даритель является организацией, и стоимость имущества превышает 3000 рублей;
- в договоре содержится обещание дарения в будущем;
- в качестве подарка выступает недвижимое имущество или исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации.
Заключение договора дарения, сопровождаемого передачей дара одаряемому, может подтверждаться: вручением дара, символической передачей дара (например, вручением ключей) или передачей правоустанавливающих документов одаряемому.
Нотариальная форма сделки может быть предусмотрена по взаимному согласию сторон. Обязательному нотариальному заверению подлежит: