В нашей работе есть статья о том, как выкупить долю обязательно в квартире через суд. Здесь вы можете прочитать и скачать Исковое заявление о принудительном выкупе доли в квартире. Статья напоминает, почему нужно выигрывать в суде.
Более подробную информацию, включая примеры признания акции несущественным обязательным выкупом, см. в нашей практике.
Заявление о признании акции несущественным обязательным выкупом
Признание доли несущественной, прекращение права общей собственности и добровольная выплата компенсации
Фио и Фио2 зарегистрированы и постоянно проживают в Адресе. Общая площадь составляет 52 кв. м, жилая площадь — 29 кв. м.
Право собственности на квартиру подтверждено свидетельством на жилище № 0530932 от 25 августа 1993 года.
ФИО постоянно проживает в указанной квартире и оплачивает коммунальные платежи (копии квитанций предоставлены). Задержек в оплате коммунальных услуг нет.
В соответствии со ст. 5 ч. 153, ст. 153, п. 2, ч. 2 ЖК РФ, с момента возникновения права собственности оплата коммунальных услуг является обязательной.
ФИО страдает от содержания квартир, которые не всегда можно содержать в надлежащем состоянии и соблюдать права и законные интересы соседей. 3., ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ и ЖК РФ.
FIO2. зарегистрирован и постоянно проживает: по другому адресу. Далее, FIO2. имеет ½ часть участка, ½ часть дома и огород с двором по адресу.
Вопрос о наличии у участников общей собственности существенного интереса в использовании общего имущества решается судом в конкретном случае на основании исследования и оценки всех представленных сторонами доказательств, при этом выявляется, в том числе, необходимость в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, нетрудоспособности, наличия других членов семьи и др. в использовании этого имущества. .
Ответчик не пользуется своей долей в указанной квартире, не зарегистрирован в ней, не имеет права собственности на квартиру и не взимал плату за содержание квартиры. К данному имуществу.
Указанная квартира является единственной собственностью истца.
В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в общей собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению. Если участники общей собственности не достигли соглашения о порядке и условиях распределения общей собственности или один из них, участник общей собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре из своей доли в общем имуществе.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба для общей собственности, выделившийся собственник имеет право на выплату стоимости его доли остальными участниками общей собственности.
Участнику общей собственности в соответствии с настоящей статьей имущественный дисбаланс, возникший в результате выдела его доли в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику компенсации штрафа другим собственником вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Если доля собственника незначительна, не может быть выделена в натуре и если он не имеет существенного интереса в использовании общей собственности, суд обяжет другого участника общей собственности выплатить ему компенсацию даже без согласия собственника.
Получив компенсацию в соответствии с этой статьей, собственник утрачивает право на участие в общем имуществе.
Выплата участнику компенсации штрафа другим собственником вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Если доля собственника незначительна, не может быть выделена в натуре и если он не имеет существенного интереса в использовании общей собственности, суд обяжет другого участника общей собственности выплатить ему компенсацию даже без согласия собственника.
Учитывая изложенное, статьи 131, 132, 132 и 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание статью 252 Гражданского кодекса Российской Федерации,
СК рассказал, как заставить собственников продать свою долю в квартире
Собственники квартиры могут быть чужими друг другу людьми — небольшая часть квартиры может быть передана постороннему человеку в порядке дарения или завещания. Обычно владелец небольшой части квартиры не возражает против ее продажи, если цена выросла, особенно если он в ней не остался. Может ли несговорчивый сособственник продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и Верховный суд вновь напомнил об этом. Верховный суд разъяснил, при каких условиях мажоритарный собственник жилья может в значительной степени выкупить незначительную долю в квартире у другого собственника.
Квартиры были разделены между дворами.
Если собственникам требовалось разделить доли в квартирах, это можно было сделать двумя способами Либо путем заключения соглашения и заключения договора о распределении общего имущества, либо путем обращения в суд с требованием о распределении имущества. Оба варианта описаны в статье 252 Гражданского кодекса. По каким-то причинам выделение доли может оказаться невозможным — например, если она очень мала. Тогда собственник имеет право получить денежное вознаграждение от других владельцев имущества — конечно, если он на это согласен. Однако возможны случаи, когда собственника вынуждают принять деньги, но он предпочитает оставить себе часть жилой площади.
Обычно так происходит, когда договор дарения оформляет или передает имущество нескольким наследникам. С одной стороны, собственником доли является родительский родственник или родительские родственники, которые совместно пользуются имуществом, а с другой — адвокат Кренов Оксана Ступина & партнер. Похожая ситуация произошла и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.
Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь проживали в трехкомнатной квартире площадью 66,4 м2. Когда-то квартира была приватизирована на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В результате семья вместе с еще одним родственником родителей (собственником 1/12 доли) осталась лишь с половиной квартиры. Фактически они занимали две изолированные комнаты. Вторая половина квартиры принадлежала Владимиру Захарченко, который купил половину квартиры, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которые передали одну долю по договору дарения.
Как только половина квартиры оказалась в собственности иностранцев, Крюков захотел занять всю жилплощадь. Новый владелец сам предложил такую возможность, но стороны не сошлись в цене. Так как договориться о том, как будет использоваться квартира, не удалось, семья решила обратиться в суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они просили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждой принадлежало по 1/6 доли квартиры), прекратить их право собственности и выплатить рыночную стоимость.
В первой инстанции заявителям было отказано. Напротив, после апелляции Московский городской суд (дело № 33-14211/2016) признал жалобу обоснованной и удовлетворил заявление. Суд пришел к выводу, что доли ответчиков незначительны и они не могут предоставить изолированное жилье соразмерно своим долям. Стороны не пришли к соглашению о праве пользования квартирами. При этом ответчики, в отличие от истцов, не были в ней зарегистрированы, проживали в другом месте и имели отдельную квартиру. Этого оказалось достаточно для удовлетворения требований Кривкова, что и послужило поводом для подачи апелляции. Ответчик попытался обидеть судей Московского суда Верховного суда.
Когда собственников можно заставить продать свои доли?
Ответчики утверждали, что квартиры им необходимы и что стоимость акций, указанная оценщиком, была занижена. Однако по какой-то причине они не обратились за экспертным заключением и не попытались доказать, что стоимость должна была быть иной.
Гражданский процессуальный комитет под председательством судьи Вячеслава Горшкова удовлетворил апелляционную жалобу (дело № 5-КГ17-51). В своем решении суд сослался на пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса. В статье разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если он не согласен на такой вариант. Для этого, помимо важности доли и того, что такое «существенность», по словам Александра Ратиева, партнера компании «Интеллект-С», никто не дал определения, только «существенность». Никто не определил, что такое «несущественность», но «все понимают, что 1/3 — это важная доля, а 1/100 — неважная» — при этом должны соблюдаться еще два условия. Во-первых, не должно быть существенного раздела. И, во-вторых, собственники не должны быть заинтересованы в использовании общего имущества.
Комиссия отметила, что в каждом конкретном случае необходимо решать, нужны ли собственнику доли. Внимание к возрасту, состоянию здоровья, роду занятий, наличию или отсутствию детей и другим обстоятельствам заинтересованного лица изложено на странице 36 Пленума Верховного суда и Высшего арбитражного суда. от 1 июля 1996 г. № 8 «О некоторых вопросах применения части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Пленум Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда № 36 от 1 июля 1996 г., с. 36. 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Как установить отсутствие заинтересованности «дополнительного» собственника в пользовании домом?
1) Предоставьте доказательства того, что данное лицо владеет другим имуществом (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), и укажите, что он никогда не пользовался (не проживал) в данном жилье.
2) Заинтересованный собственник может предоставить документы, подтверждающие, что он несет все расходы по содержанию данного имущества.
3) Суд также может оценить взаимоотношения сторон (наличие семейных и родственных отношений), чтобы оценить перспективы и возможности совместного использования общего имущества.
(4) Возможность выдела доли в натуре оценивается исходя из общей площади данного объекта, количества комнат (или помещений) и возможности выдела одной комнаты, а также строительных характеристик объекта. При этом определяется возможность его изменения. Таким образом, требование заинтересованного сособственника может быть удовлетворено только в том случае, если «дополнительная» доля собственника настолько мала, что не может быть распределена в другое помещение, или если конструкция самого помещения не позволяет распределить долю. собственников в полной мере использовать свои права собственности.
Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к согласию относительно порядка пользования общим имуществом, иск, указанный в пункте 2 статьи 252 Закона РФ, удовлетворяется.
Оксана Ступина, партнер, адвокат адвокатского бюро «Хренов и партнеры».
Изучив обстоятельства спора, Верховный суд утвердил решение суда.
Вывод суда на первый взгляд может показаться шокирующим, учитывая, что «незначительная доля» двух сособственников составляет 1/3 квартиры или более 22 квадратных метров московской квартиры, говорит Елена Полеонова. Партнер Олевинского, компания Baikan & Partner. В деле не все так однозначно, считает он. Суд пришел к выводу об обоснованности иска, оценив условия спора. Это невозможно (квартира состоит из трех комнат и семи сособственников), ответчик не является родственником родителей и не проживает в жилой комнате». Он отмечает: «Но почему к делу не присоединились еще два собственника, владеющие соответствующими долями 1/6 и 1/12, ведь решение о разнице затрагивает их права». Истцы заняли очень активную позицию в деле, в то время как ответчики даже не поддержали довод о пересмотре рыночной стоимости долей.
В подобных спорах ответчиками могут выступать практически все участники общей собственности. «На мой взгляд, лучше всего разрешать разногласия при использовании общих квартир в досудебном порядке. Для этого необходимо активное участие всех собственников, заинтересованных в разрешении ситуации. Судебные решения всегда определяют победителя и проигравшую сторону, а судебные тяжбы — это всегда время, деньги и нервы», — говорит Елена Полеонова.
«Если ваш спор уже передан в суд, вам необходимо ответственно подойти к отстаиванию своей позиции. Для этого вы должны своевременно получить и представить в суд доказательства, подтверждающие ваши утверждения и опровергающие утверждения вашего оппонента, ходатайствовать о назначении экспертизы, запрашивать повестки и показания свидетелей, а также истребовать доказательства (если это предусмотрено законом). (Вы не имеете права получать их самостоятельно). Все это должно быть сделано во время слушания дела в первой инстанции. Чтобы добиться успеха, тяжущиеся стороны должны быть инициативными и правильно представленными».
Елена Полеонова, партнер адвокатского бюро «Олевинский, Буюкан и партнеры
*Фамилии участников судебного процесса изменены после редактирования.
Как получить небольшую долю
Часто владельцы очень небольшой части квартиры не проживают в ней, но по разным причинам отказываются передавать ее владельцам большей части квартиры. Если договориться не удается, можно добиваться принудительного выкупа доли через суд.
Принудительный выкуп долей осуществляется в судебном порядке на основании части IV статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая, в частности, предусматривает, что Если суд не имеет материального интереса в использовании общего имущества, он может обязать остальных участников общей собственности выплатить компенсацию даже без согласия данного собственника».
Даже очень небольшая «часть» квартиры, скорее всего, исключит принудительную продажу доли, если человек не только имеет документы, подтверждающие право собственности, но и зарегистрирован, проживает в ней и оплачивает коммунальные платежи. Однако владелец небольшого пакета акций зачастую не проживает в квартире, не зарегистрирован в ней и, как правило, не очень заинтересован в собственности на данный момент (пока не поступит предложение о поглощении).
У них могут быть разные причины не предоставлять совладельцам долю. Например, у людей есть жилье, но они боятся потерять крышу. Причины страха — предстоящий развод, конфликт с родственниками-родителями или расторжение договора аренды. Таким образом, он оставляет свою долю в небольшой, но своей квартире. Существуют и экстраординарные стимулы, выходящие за рамки нормы — в унижении, восстановлении вен, ущербе. Кроме того, в большинстве случаев сособственники были когда-то связаны узкими узами до того, как стали иностранцами. В большинстве случаев это наследники или бывшие светские наследники. Или, наоборот, причиной является полное безразличие, когда просто нет желания «показывать пальцем».
Судебная практика о порядке применения некоторых норм. Статья 252-4 Гражданского кодекса РФ лишает дороги требования, удовлетворяемые при наличии определенных условий или доводов со стороны истца.
Во-первых, доля ответчика должна быть незначительной (например, 1/16) и не может быть фактически распределена (т.е. речь идет, например, о городской квартире с кухней, ванной, прихожей и входом в квартиру), порядок пользования не может быть определен без ущерба для других собственников Порядок пользования не может быть определен без влияния других собственников.
Во-вторых, ответчик не должен иметь неотъемлемого интереса в использовании общего имущества (например, ответчик не проживает в квартире, не зарегистрирован по месту жительства, никак не участвует в ремонте и платежах за квартиры, у него нет вещей в квартире).
И третье необходимое условие — наличие спорных отношений между истцом, который проживает в квартире, и ответчиком, который не проживает в той же квартире. Однако последние аргументы кажутся самыми неустойчивыми. Неясно, может ли спор иметь самостоятельную правовую основу. Взаимная неприязнь между сособственниками не может быть основной причиной для принятия решения о принудительной продаже доли», и если уже возникли более веские аргументы, то они могут стать последней каплей на чаше весов, когда суд вынесет свое решение.
Однако в законе нет определения понятия «тривиальная доля». Суды могут рассматривать как 1/16 часть, так и 1/5 часть. При этом в обоих случаях решение о назначении выплаты компенсации за утрату права собственности зависит не только от объективных факторов, но и от субъективной оценки ситуации судьей. Он (чаще всего) тоже человек. Он может проявить к кому-то симпатию, его может возмутить его поведение или образ жизни. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу, российские судьи основывают свои решения на внутренних убеждениях. (В этой связи символично, что, по стечению обстоятельств, статуя Фемиды перед зданием Верховного суда РФ была выполнена скульптором без платка, в отличие от классических образцов античности).
Наличие или отсутствие «значимого интереса» также определяется судьей. То, что человек не живет в квартире, еще не повод для принуждения к продаже доли. Например, ответчик хранит там свои вещи. И здесь судья выполняет свой непосредственный долг — он определяет, что это за вещи. Потому что они должны храниться именно на этой спорной территории, а не где-либо еще, в том числе по месту жительства ответчика.
Расстройство и угрозы влекут за собой очень высокие цены, хотя сособственник может и не возражать против выделения своей доли в обмен на денежную компенсацию. Например, квартира на вторичном рынке стоит 5 млн рублей. Сособственник, то есть продавец, владеющий ¼ доли квартиры, стоит 2 млн рублей. Поскольку ¼ составляет всего 1,25 млн рублей, покупатель считает такую компенсацию чрезмерной.
По закону совладелец имеет право продать квартиру. Продавец должен сделать письменное предложение всем собственникам о покупке его доли с указанием цены. Через месяц предложение уже может быть продано третьему лицу.
Конечно, вряд ли найдется покупатель на несколько квадратных метров. Там невозможно жить целиком, там не определен порядок пользования. Несколько долей могут заинтересовать криминальный элемент. Тогда купите долю, чтобы захватить все остальное. Однако преступникам нужно работать в пределах опасной зоны, они не готовы вкладывать большие деньги в «работу» и не готовы покупать акции только по дешевке.
Однако не нужно ждать, пока совладельцы продадут свои доли третьему лицу. Имеет смысл обратиться к юристу, который поможет составить грамотный иск. Анна Максимова поясняет: «Если судья признает, что конфликт между сторонами носит чисто финансовый характер, то, скорее всего, будет назначена независимая экспертиза, по результатам которой будет принято решение о цене».
Следует отметить, что судебные издержки — удовольствие не из дешевых. По крайней мере, по этой причине имеет смысл на время забыть о любых нападках и просто приложить все усилия, чтобы договориться мирно.
Как защитить свой дом во время отпуска
Что говорит об этом закон Российской Федерации?
В нашей области так называемый принцип неприкосновенности частной собственности закреплен в Конституции и регулируется статьей 35 Конституции Российской Федерации. Помимо Конституции РФ, законные права собственников жилья по пользованию и распоряжению имуществом закреплены в Гражданском кодексе РФ. Как объяснялось выше, сложные правовые ситуации часто возникают, когда имущество находится в собственности нескольких граждан. Эти граждане могут быть как родственниками друг друга, так и совершенно незнакомыми людьми.
Если жители не могут договориться о мирном порядке пользования и распоряжения имуществом, этот вопрос должен быть решен в судебном порядке в рамках исполнительного производства. Если мирный порядок пользования не только невозможен, но и невозможен в судебном порядке после решения суда, то жилые и вспомогательные помещения квартиры или дома должны быть технически разделены. Разумеется, владелец данного имущества должен договориться с другими собственниками. Например, он может предложить купить на эти деньги доли.
Что является основанием для организации выкупа долей собственника в судебном порядке?
Согласно установленным нормам гражданского законодательства, право собственности может быть прекращено физическим лицом в следующих случаях
Важно отметить, что для того, чтобы на законные права был наложен насильственный арест на имущество гражданина-владельца, должны быть соблюдены условия статьи 235 Гражданского кодекса РФ.
Одним из таких важных оснований является процесс продажи недвижимости, который регулируется частью 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Нормы данной статьи предусматривают, что выплата участнику СЦ компенсации в счет возмещения его доли в натуре допускается только с его официального согласия. Однако следует отметить важный момент. Это означает, что судьи могут быть обязаны выплатить компенсацию гражданам другим участникам, если у них имеются следующие три неисполненных обязательства
Обязательное приобретение невозможно, если присутствует хотя бы один из вышеперечисленных факторов.
Вообще, стоит сказать, что подобные гражданские дела очень сложно расследовать, и если вам нужно разделить общее имущество, то необходимо обратиться к опытному и грамотному юристу, причем неважно, состоите ли вы или другие дольщики в браке или получили наследство в порядке наследования. Законодатели не ошиблись, определив необходимость одновременного присутствия этих факторов. Например, если собственник микродоли проживает в этой комнате и не имеет другого жилья, это свидетельствует о значительной заинтересованности в использовании доли. В этом случае даже незначительная стоимость доли и невозможность ее выделения не являются основанием для лишения его жилья.
По правилам Конституционного суда РФ, в некоторых случаях при рассмотрении дела об установлении факта пользования и распоряжения жилым помещением вопросы в отношении каждого истца и ответчика разрешаются отдельно с учетом всех имеющихся факторов.
Как происходит принудительное приобретение доли в суде?
При рассмотрении данной категории городских споров соблюдение предварительного соглашения в кратком изложении СЦ не требуется. Это означает, что потенциальным ответчикам не нужно доставлять или отправлять заказное письмо с уведомлением о том, что вы намерены передать дело в суд. Однако следует отметить, что стоит попытаться договориться по-дружески, например, предусмотрев, что владелец покупает и продает свои акции. Это важный оттенок. Потому что судьи обращают на него внимание в процессе рассмотрения гражданских дел (хотят ли они найти компромисс с другими собственниками). Прежде чем подавать заявление в судебные органы, необходимо убедиться, что вы высоко оцениваете долю своего эксперта. Предполагаемые эксперты могут быть проведены как до начала судебного разбирательства по делу, так и во время него на основании поданного ходатайства.
При принятии дела к производству судья обязан принять меры к его обеспечению, объявив решение и назначив дату рассмотрения дела.
Какие документы необходимо предоставить в суд?
Если мы говорим о подсудности, то такие внутренние дела рассматриваются районным судом общей юрисдикции. При подаче заявления необходимо направить следующие пучки документов. Как правило, в него входят.
Если вас не устраивает размер госпошлины, вы можете ее уменьшить. Напишите заявление об уменьшении размера госпошлины и подайте его вместе с иском. Обязательно приложите справку, подтверждающую вашу неспособность платить в полном объеме (не работает, см. ниже). Многие инвалиды или несовершеннолетние члены семьи, находящиеся на иждивении, не имеют постоянного дохода).
Следует также сказать, что все расходы, понесенные в ходе судебного разбирательства, возлагаются на проигравшую сторону, включая стоимость экспертизы.
При рассмотрении подобных гражданских исков суды учитывают такие нюансы, как наличие у спорящей стороны права собственности, когда сособственник приобрел право пользования долей в доме и является ли нынешний владелец собственником. Незначительный сособственник знал, что после его приобретения ему будет принадлежать очень небольшая часть общего имущества, независимо от того, нарушал ли данный гражданин права других участников общей собственности, например, незаконно сдавая помещение в аренду или наем. Также учитываются факторы, связанные с имущественным положением собственника, с тем, кто участвует во взаимном судебном процессе и как в результате будет использоваться общее имущество.
Адвокат по гражданским, административным и уголовным делам — Адвокатский университет «Московский правовой центр» — Юридическая фирма «Оприа и партнеры» регистрационный номер 50/10765 — Московская областная торгово-промышленная палата (АПМО).