Вопрос: Об освобождении от НДФЛ при продаже нежилого помещения, машино-места или квартиры.
Ответ: Департамент налоговой политики (далее — Департамент) в ответ на обращение от 20 августа 2023 года по вопросу налогообложения доходов физических лиц сообщает, что согласно Регламенту Минфина России, утвержденному приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций не рассматриваются, если иное не установлено законодательством.
Консультационные услуги Департамент также не предоставляет.
Однако, в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) Департамент разъясняет следующее.
Согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ, при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.
Перечень доходов, освобожденных от налогообложения налогом на доходы физических лиц, указан в статье 217 НК РФ.
Так, согласно абзацам 1 — 3 пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Абзац 4 пункта 17.1 статьи 217 НК РФ указывает, что положения данного пункта не распространяются на доходы от реализации ценных бумаг и имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, кроме жилых домов, квартир, комнат и других жилых помещений, садовых домов или долей в них, а также транспортных средств.
Таким образом, при продаже нежилого помещения или машино-места доход освобождается от налогообложения налогом на доходы физических лиц при соблюдении условий пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ, если имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, в том числе иными лицами.
При продаже квартиры ограничение, указанное в абзаце 4 пункта 17.1 статьи 217 НК РФ, не применяется.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
Налог с продажи нежилой недвижимости: правила уплаты
Если помещение никогда не использовалось в коммерческих целях, то при продаже декларировать доход и уплачивать НДФЛ не потребуется. Исключение составляют случаи, когда объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет. При получении помещения в дар, наследство от родственника, приватизации или по договору ренты, минимальный срок владения сокращается до 3 лет.
Если недвижимость использовалась как склад, магазин, гараж или другой коммерческий объект, то налог будет необходимо уплатить в любом случае.
Галина продала два нежилых объекта. Первый — гараж — она унаследовала от дедушки 3,5 года назад. Налог по этой сделке не взимается, так как имущество было получено по наследству, не использовалось в бизнес-целях и находилось в собственности более трех лет. Если бы минимальный срок владения не истек, то пришлось бы отдать 13% налогов.
Второй объект недвижимости — магазин на первом этаже многоэтажного дома — Галина сдавала в аренду с 2015 года, а потом он пустовал. Но по закону не важно, когда и как долго объект использовался в коммерческих целях: налог необходимо уплатить в любом случае.
Как рассчитать и оплатить налог с продажи нежилой недвижимости
Для расчета налога учитывается кадастровая стоимость объекта на 1 января года сделки. Эту стоимость умножают на коэффициент 0,7 и сравнивают с ценой по договору купли-продажи. Налог взимается с большей суммы.
Продавец имеет право на имущественный вычет — уменьшение налогооблагаемой базы на 250 тыс. рублей.
Николай продал склад, который был у него в собственности 1,5 года, за 1 млн 400 тыс. рублей. Теперь он должен уплатить налог. Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость объекта составляет 1 млн 300 тыс. рублей. Умножив эту сумму на 0,7, получаем 910 тыс. рублей. Цена по договору выше этой суммы. Для расчета налога будет использована сумма 1 млн 400 тыс. рублей. Продавец может применить имущественный вычет и уменьшить налогооблагаемую базу на 250 тыс. рублей. В итоге НДФЛ составит 149,5 тыс. рублей (13% от 1 млн 150 тыс. рублей).
Вместо вычета продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов, связанных с приобретением имущества. Это может быть цена покупки или проценты по кредиту, если недвижимость приобреталась на заемные средства.
Для уплаты налога нужно подать в ФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Укажите доход и уплатите налог до 15 июля.
- Льготная ипотека с увеличенной суммой кредита: как работает, где оформить, какую выгоду дает заемщику
- Что такое государственный кредит, кто может его получить, на каких условиях выдается
- Что такое кредит под залог вклада
Как продать коммерческую недвижимость: 5 самых выгодных вариантов
Продажа коммерческой недвижимости — сложный процесс, связанный с выплатой значительных налогов. Для оптимизации налогообложения собственники используют различные методы структурирования сделок купли-продажи. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Вариант первый: продажа объекта убыточной компанией
Оптимальный способ продажи коммерческой недвижимости для законопослушного налогоплательщика — это прямая сделка с уплатой всех налогов. Если объект продает физическое лицо, ему нужно заплатить 13% от стоимости здания или помещения, если недвижимость находилась в собственности менее пяти лет. В российской практике, недорогими объектами до 100 млн руб. обычно владеют ИП. Если ИП не использовал объект в коммерческих целях, он также должен заплатить 13% налога.
Если объект использовался для бизнеса индивидуальным предпринимателем, необходимо уплатить 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. Если владельцем объекта является общество с ограниченной ответственностью (ООО), использующее упрощенную систему налогообложения, НДС можно не уплачивать. Однако такой режим применяют лишь небольшие компании с доходами от объекта не превышающими 120 млн руб. в год. Продажа крупных объектов коммерческой недвижимости предполагает уплату НДС, налога на прибыль и 13% налога на дивиденды от дохода с продажи.
Обычно собственники коммерческой недвижимости стремятся минимизировать расходы, используя для сделок компании с накопленным убытком. Объект переводится на баланс убыточной структуры, которая затем его продает. Такой метод позволяет сэкономить 20% налога на прибыль. Недостаток схемы в том, что не у всех предпринимателей есть убыточные структуры, и все остальные налоги все равно придется платить.
Вариант второй: продажа за наличные через ячейку
Одним из самых популярных способов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости является рискованный метод передачи наличных от покупателя к продавцу.
Происходит это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене приобретения с учетом улучшений объекта), остальная сумма выплачивается наличными через банковскую ячейку. Продавец и покупатель кладут деньги в ячейку, и продавец получает их, когда покупатель получает право собственности на объект.
Такая схема является незаконной и сопряжена с большими рисками. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал объект и деньги из ячейки. В свою очередь, добросовестный покупатель, обнаружив проблемы с объектом, не сможет вернуть всю сумму через суд. Этот метод выгоден покупателям с крупными суммами наличных, происхождение которых трудно доказать.
Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО
Разновидностью «серой сделки» является продажа объекта через передачу долей ООО. При такой схеме можно избежать уплаты НДС, а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше.
Вариант продажи через ООО заключается в продаже не самого объекта недвижимости, а компании, на балансе которой он числится. Этот метод популярен при продаже небольших объектов стоимостью до 100 млн руб., но связан с значительными рисками для покупателя. В случае проблем и обмана со стороны продавца, суд не признает покупателя добросовестным, так как он приобретал доли в ООО, а не сам объект.
Вариант четвертый: продажа через нескольких ИП
Часто в российской практике для оптимизации налогообложения крупными объектами коммерческой недвижимости владеют несколько ИП. Все ИП работают по упрощенной системе налогообложения, и после продажи объекта каждый из них платит в налоговую небольшие суммы.
Риски этой схемы связаны с нежеланием покупателя иметь дело с несколькими собственниками, каждый из которых может повлиять на ход сделки.
Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ
Для продажи объекта недвижимости продавец может создать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого переводится объект. Покупатель приобретает паи фонда, а не сам объект, что позволяет избежать уплаты НДС.
Этот вариант не особо выгоден для покупателя, целью которого является быстрая перепродажа объекта через другую схему структурирования сделки. Дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти непосредственно к собственнику или на баланс ИП (ООО) только через куплю-продажу. В этом случае все равно придется платить НДС. Такой способ структурирования сделок пока встречается нечасто. Однако он выгоден при продаже здания или помещения группе инвесторов (каждый из которых может стать владельцем паев фонда) и используется нашей краудфандинговой платформой AKTIVO.
Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой платформы AKTIVO