Росреестр разъяснил порядок межевания земельных участков. В ведомстве подчеркнули, что эта процедура является добровольной, однако она помогает владельцу земли избежать множества юридических проблем.
«Практика показывает, что отсутствие четко установленных границ зачастую становится причиной конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Проведение межевания позволяет внести точные границы вашего участка в ЕГРН. Это защитит ваши права и минимизирует риск возникновения земельных споров», — пояснили в Росреестре.
Четко установленные границы позволяют без проблем совершать любые операции и сделки с участком. К тому же межевание может помочь исправить возможные ошибки, в том числе сведения о фактической площади участка.
«Ошибочные данные о площади участка могут привести к неверному определению его кадастровой стоимости и, следовательно, размера земельного налога», — добавили в ведомстве.
Установите столбы, очертите границы: как провести межевание земельного участка?
Забор — не главный ориентир для определения границ земельного участка. Его можно передвинуть, снести или заменить чем угодно, но границы участка от этого не изменятся. Границы — это нормативное значение, которое не всегда совпадает с фактическим порядком землепользования.
Вполне возможно, что ваш забор находится на соседней земле. А что, если соседский забор стоит на вашей территории? Или на вашем участке возведен чужой гараж или дом? Уточнить это поможет межевание. Что такое границы земельного участка и как они определяются? Подробности от Правовед.RU для землевладельцев.
Зачем нужны границы?
Государственный реестр недвижимости (ЕГРН) содержит информацию о более чем 60 млн земельных участков. Из них, по данным Росреестра, только 56% имеют установленные границы. Что с остальными? Информация о их местоположении, включая конкретные координаты на местности, в ЕГРН отсутствует.
Это не означает, что таким участком нельзя пользоваться или распоряжаться, но проблемы могут возникнуть. Землю без границ сложно продать, на ней нельзя проводить законное строительство или узаконить существующие постройки. Если обнаружится наложение границ — проблем не избежать. Ожидайте повестку в суд и недовольство соседей.
Что по закону считается границей? Это индивидуализирующий признак земельного участка как объекта права. Она может быть представлена как контурная линия на местности, так и в виде координат, определяющих местоположение участка на кадастровой карте.
Межевание — это комплекс кадастровых работ по установлению границ и их закреплению на местности межевыми знаками. Давайте разберем этот процесс подробнее.
Размежуй меня полностью
Межевание нельзя провести самостоятельно. Единственный, кто по закону может определить границы земельного участка, — это кадастровый инженер. Его можно нанять по договору в любом государственном БТИ или частной геодезической компании. Услуги оказываются на платной основе за счет заказчика — бесплатно кадастровые работы не проводятся. Услуги инженера понадобятся, если:
- вы планируете выделить участок земли из уже существующего, получить новый или объединить несколько старых участков в один;
- вы собираетесь продать, подарить, обменять или другим образом передать права на землю;
- у вас возникли споры о границах с соседями;
- ранее уже проводилось межевание, но межевые знаки или другие признаки границ были утрачены на местности;
- вы хотите установить границы, если ранее права на участок были оформлены без их определения.
Как уже упоминалось, межевание — это комплекс работ. Согласно п. 6 Методических рекомендаций, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, межевание включает в себя:
- определение границ, их согласование и закрепление межевыми знаками;
- определение координат межевых знаков;
- расчет площади земельного участка;
- составление плана участка и плана границ;
- формирование и утверждение землеустроительного дела и т.д.
Всё это обойдется в 5-20 тысяч рублей в зависимости от размера участка и его целевого назначения. В результате кадастровый инженер предоставит заказчику межевой план, выполненный в электронном, а если нужно — и в бумажном виде. На его основании информация о местоположении участка вносится в ЕГРН.
Как определить границы участка и при этом не ссориться с соседями?
С межеванием понятно. Но откуда берутся эти самые границы, которые впоследствии будут определены кадастровым инженером? С 16 сентября 2019 года, согласно п. 10 ст. 22 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости», границы могут быть установлены:
- из документа, подтверждающего права на земельный участок, например, договора купли-продажи или свидетельства о праве;
- при отсутствии правоустанавливающего документа — из документа, определяющего местоположение границ при образовании участка, например, выписки из похозяйственной книги.
Если в этих документах координаты отсутствуют, границы определяются по существующему порядку землепользования, при условии, что такие границы существуют 15 и более лет и закреплены объектами природного или искусственного происхождения, например, живой изгородью или забором.
Иными словами, если границы нигде не определены, они действительно устанавливаются по забору, при условии, что он существует 15 и более лет. Но не все так просто, обязательный этап — согласование границ с соседями (п. 1 ст. 39 ФЗ № 221 «О кадастровой деятельности»). Они являются заинтересованными лицами, так как результаты межевания могут затронуть их права. Мало ли, может быть вы решили захватить кусок их земли? В любом случае, без согласования не обойтись — межевание без согласования можно легко признать недействительным (Определение ВС РФ № 58-КГ15-14 от 24.11.2015).
Соседи подозревают что-то неладное и отказываются согласовывать границы? Это проблема. Принудить их можно только через суд, и то при условии, что их отказ необоснован. Если окажется, что в результате межевания действительно будут нарушены права соседей (например, им будет закрыт доступ к дому или они потеряют часть своего участка), суд откажет в удовлетворении ваших требований (Определение Мособлсуда по делу № 33-27942/2013 от 20.01.2014).
Так что единственный выход — договариваться с соседями.
Как провести межевание: пошаговый алгоритм
Несмотря на возможные трудности, сама процедура межевания для заказчика не представляет сложности. Согласно практике, она включает в себя 5 ключевых этапов.
Шаг 1. Сбор документов
- Выписка из ЕГРН на землю, решение суда, договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ.
- Копия паспорта.
Шаг 2. Заключение договора с кадастровым инженером
Найдите кадастрового инженера, обсудите с ним стоимость и объем работ, затем заключите договор подряда. В таком договоре обязательно должно быть предусмотрено изготовление межевого плана и его размещение в электронном хранилище, а также указана конкретная стоимость работ.
Шаг 3. Проведение кадастровых работ
От заказчика требуется лишь предоставить доступ к земельному участку и подписать акт согласования у всех соседей по периметру.
Шаг 4. Получение межевого плана
Кадастровый инженер изготовит межевой план в электронном виде, подпишет его усиленной квалифицированной подписью и предоставит заказчику на диске. По желанию может быть изготовлен и бумажный вариант.
Шаг 5. Подача в Росреестр
Заключительный этап — подача заявления в Росреестр о внесении сведений о границах участка в ЕГРН. В заявлении нужно указать идентификатор межевого плана в электронном хранилище. На этом основании Росреестр внесет координаты участка в реестр недвижимости и выдаст выписку-подтверждение заявителю.
После этого юридическая граница земельного участка будет считаться установленной, а межевание завершенным. Теперь земля находится в безопасности, а «границы на замке»!
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Размечаем участок под забор: практические рекомендации
Подготовка к разметке участка для установки забора проходит в несколько этапов. Она может быть проведена как самим владельцем земли, так и наемными рабочими. Все зависит от размера и сложности уже построенных конструкций. Привлечение землемеров необходимо, если участок имеет сложную форму или одна из его границ выходит к водоемам.
Разметка участка под забор начинается с очистки территории. Сносу подлежит не только старая изгородь, но и строения, прилегающие к соседской территории. Перед возведением ограждения необходимо договориться с соседями, чтобы и они очистили свою территорию, прилегающую к забору. С участка должны быть убраны все хозяйственные постройки, стоящие ближе одного метра к будущей ограде. Все эти работы могут выполняться владельцами самостоятельно. Гораздо сложнее будет решить вопрос, если для демонтажа старого ограждения необходимо заказать спецтехнику. Для неё нужно обеспечить пути доступа к старым ограждениям, и под снос могут пойти даже необходимые в хозяйстве постройки. Поэтому подготовительными работами лучше заняться заранее: разобрать нужные постройки и пролеты забора, отсортировать элементы и складировать необходимое. Ненужные элементы нужно утилизировать или уничтожить.
Несмотря на кажущуюся ветхость, опоры или столбы старого ограждения могут быть глубоко закреплены в земле. Если спецтехника не сможет попасть на участок, для их удаления можно привлечь друзей, родственников или нанять специалистов. Опоры удаляют, раскачивая их и подливая под них воду. Некоторые опоры можно убрать только полностью разрушив их фундамент. После этого составляется план возведения ограды на бумаге.
Разметка фундамента под забор может включать несколько нюансов:
- составление подробного плана земельного участка, включающего капитальные постройки, линии электропередач, подземные коммуникации,
- выделение красной линией точного прохождения фундамента изгороди.
Если планируется возводить забор не на ленточном фундаменте, а посредством опор, для правильного планирования разметки столбов для забора необходимо отметить на плане каждую точку, где будет установлена опора.
Определение линии, по которой будет ставиться ограждение, должно пройти согласование с кадастровой службой. Государственные организации утверждают план возведения изгородей на основе привязки плана участка к реперным точкам.
Прочие подготовительные работы
Перед тем, как размечать территорию под забор, нужно выполнить ещё несколько операций. Например, срезать траву по периметру участка. Высокая трава может не только затруднить установку нового ограждения, но и усложнить правильную разметку территории.
Необходимо убрать не только высокую траву, но и обрезать или удалить кустарники и деревья. Если деревья решено оставить, то придется изменить геометрию участка, что может увеличить длину забора.
Кроме того, следует выровнять рельеф. Если планируется установка капитального ограждения, то потребуются значительные подготовительные работы с привлечением самосвалов для подсыпки грунта на неровных участках и бульдозеров для их выравнивания. Это дорогостоящий процесс, который следует проводить только при строительстве высокого бетонного или кирпичного забора. Другие виды ограждений на неровной местности могут устанавливаться ступенчато.
Перенос плана строительства ограды на местность
Вехи для закладки фундамента обычно ставятся по углам участков. Однако это возможно, только если участок имеет правильную форму. Если границы участка сильно изломаны, колышками отмечается каждый поворот изгороди. Повороты, а также крупные деревья или небольшие водоемы должны отмечаться колышками. Обычно колышки располагаются на границах участков. Но если планируется возведение пятиметрового бетонного забора на границах участка, то это можно сделать, отступив на высоту забора вглубь своей территории. Например, трехметровое ограждение можно построить, отступив три метра, а пятиметровое — пять.
План ограды обязательно должен включать калитку или ворота. Возможно, хозяева захотят сделать несколько калиток для выхода на разные дороги. Большие участки, огороженные со стороны магистралей или крупных дорог, должны иметь несколько выездов и, соответственно, несколько ворот. Заказывать планировку ворот и прилегающих к ним калиток лучше у профессионалов, так как эти моменты имеют много нюансов.
Например, при установке ворот важно сразу решить вопрос наличия автоматики, так как не все подъезды к участкам имеют доступ к линиям электропередач, и установить электрические подъемники для ворот не всегда возможно.
При планировании установки ворот и калиток важным моментом является возможность установки фундамента для откатных ворот, наличие ровной площадки для монтажа распашных ворот и другие мелочи.
После решения всех предыдущих вопросов нужно приступить к расчету стоимости забора и необходимых материалов.
В расчет стоимости забора необходимо включить цену материалов для фундамента и работы по рытью траншеи для ленточного фундамента.
Следующим этапом будет прокладка траншеи для ленточного фундамента или создание углублений для установки опор.
Компания «ЭЛИТ» направит профессионалов с большим опытом в монтаже ограждений.
г. Нижний Новгород 8(831)414-63-18,
Что такое межевание земли?
Межевание земельного участка — это процесс, который позволяет определить границы участка и закрепить их в кадастровом паспорте объекта.
В каких случаях нужно делать межевание земли?
- При разделении участка;
- При объединении участков;
- При оформлении участка в собственность;
- При уточнении границ участка;
- При совершении сделок с участком (продажа, дарение, наследование);
- При проектировании здания на участке.
Как узнать, проводилось ли на моем участке межевание земли?
Сведения об этом можно найти в выписке из ЕГРН. Если в разделе «Особые отметки» указано, что границы земельного участка определены «линейными промерами», «в условной (неизвестной) системе координат», «пересекают границы земельных участков» или вовсе не установлены согласно требованиям законодательства, это означает, что межевание не проводилось.
Кроме того, официальная информация о границах земельных участков, зарегистрированных в Росреестре, доступна на публичной кадастровой карте.
Ответственность за подделку межевого плана
Подделка подписей на межевом плане или самого плана грозит уголовной ответственностью — штрафом от 100 тысяч рублей или исправительными работами. Подкуп кадастрового инженера карается тюремным заключением на срок до 2 лет.
Что делать, если соседи незаконно занимают часть моего участка?
Если у вас возникли споры с соседями по поводу границ земельного участка (например, соседи передвигают забор), межевание и определение границ участка могут стать решением, которое положит конец спорам. Попробуйте урегулировать вопрос мирным путем: для этого потребуется присутствие соседей при проведении межевания, а также надежная геодезическая компания. Однако, кадастровый инженер не вправе навязывать свое решение одной из сторон, он может лишь предоставить документ, определяющий границы участка. Вы сами принимаете решение о дальнейших действиях и договариваетесь с соседями в судебном или досудебном порядке.
Если же соседи возводят строения на вашей территории, вы имеете право требовать, чтобы они убрали постройки или выкупили часть земли, на которой они находятся. Если соседи отказываются идти на компромисс, обращайтесь в суд. В этом случае желательно иметь на руках акт согласования местоположения границ земельного участка — это поможет защитить ваши права.
Если соседи продолжают возводить строения на вашей территории, вы имеете право требовать, чтобы они убрали постройки или выкупили часть земли, на которой они находятся. Если они не соглашаются на компромисс, обращайтесь в суд. В этом случае будет полезно иметь акт согласования местоположения границ земельного участка — так вы легче сможете защитить свои права.